Prêt progressif : la solution pour réduire son taux d’endettement ?

Depuis quelques mois, les conditions d’obtention des crédits immobiliers se resserrent. Par suite des recommandations du HCSF fin décembre, puis à cause de la crise sanitaire et économique liée à l’épidémie de coronavirus. Pour lutter contre les exclusions liées au dépassement du taux d’endettement, certaines banques n’hésitent pas à commercialiser un produit oublié : le prêt à mensualités progressives.

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Les recommandations du HCSF et le covid-19 pénalisent les emprunteurs

Rappelons-le, en décembre dernier, le haut conseil de stabilité financière (HCSF) formulait ses recommandations à l’usage des banques. Sauf marge de manœuvre présente pour environ 15 % des dossiers, les emprunteurs ne peuvent plus dépasser un effort de plus de 33 % d’endettement, ni un crédit supérieur à 25 ans. Si les premiers pénalisés sont sans surprise les ménages modestes et les primo-accédants, d’autres emprunteurs plus aisés, ainsi que des investisseurs locatifs ayant déjà des crédits en cours, se retrouvent eux aussi privés de financement.

En août 2020, la part des dossiers de crédit immobilier refusées s’élevait à 10,7 % contre 5,5 % en 2019. Cette année, l’apport personnel minimal de 10 % du montant du projet redevient par ailleurs un prérequis, quant aux primo-accédants, ils sont moins nombreux d’environ 5 % au 1er semestre 2020.

Avec l’épidémie de Covid-19 et le confinement qui a suivi, les banques ont continué à appliquer ces bonnes pratiques tout en se montrant encore plus sélectives sur les profils d’emprunteurs. Nombre d’entre elles appliquent en outre une prime de risque.

Des mensualités qui augmentent progressivement

Des mensualités de prêt immobilier qui augmentent progressivementDans ce contexte, certaines banques n’hésitent pas à proposer un produit financier vieux d’une quinzaine d’années et pourtant très peu utilisé : le prêt progressif à taux fixe.

Comment ça marche ? Avec un prêt classique, l’emprunteur se voit remettre un tableau d’amortissement à la signature du contrat. Celui-ci liste l’ensemble des mensualités à rembourser. Elles sont à peu de choses près identiques pendant toute la durée du crédit, et composées d’une fraction du capital, et de la cotisation d’assurance ainsi que des intérêts.

Avec le prêt progressif, les premières mensualités sont plus faibles que les dernières, ce qui permet de réduire le taux d’endettement les premières années. En pratique, le montant des mensualités à rembourser augmente chaque année, de l’ordre de 1 % pour les primo-accédants et de 1,5 % pour les investisseurs.

Si cette solution permet de contourner en partie le durcissement des conditions d’octroi, elle est tout de même plus coûteuse qu’un crédit immobilier traditionnel. En outre, elle est réservée aux emprunteurs dont la situation professionnelle est destinée à évoluer favorablement, afin que le budget et le reste à vivre ne soient pas impactés par la hausse progressive du taux d’endettement.

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