La loi Alur

La loi Alur adoptée en mars 2014 a profondément transformé les relations locataire-bailleur. Des décrets d’application ont été progressivement mis en place dans les zones où le marché est le plus tendu, et ont fait l’objet de vives critiques de la part des professionnels de l’immobilier, estimant qu’elle effraie les investisseurs.

La loi Alur en bref

La loi Alur modifie en profondeur l’organisation du marché immobilier en instaurant de nouveaux droits aux acheteurs (amélioration du PTZ, baisse du taux de TVA dans les quartiers prioritaires, modification du délai de rétraction, …) et devoirs aux vendeurs (formalisme de la diffusion d’annonces immobilières, enrichissement du compromis de vente).

Le principe de la loi Alur

Officiellement adoptée le 26 mars 2014, la loi Alur (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) est un texte suffisamment dense pour venir modifier les règles de nombreux secteurs de l’immobilier. Les particuliers souhaitant devenir propriétaires, vendre un logement en copropriété ou encore mettre un bien immobilier en location doivent désormais se conformer aux nouvelles dispositions instaurées par le législateur.

Si l’encadrement des loyers, la garantie universelle des loyers (GUL) et le plafonnement des frais d’agence ont largement occupé le devant de la scène médiatique, certaines mesures de la loi Alur (comptant pas moins de 177 articles) ont un réel impact sur le processus d’achat immobilier. Développer l’information des acheteurs en multipliant le nombre de documents qui leur seront fournis constitue ainsi l’un des principaux objectifs de ce texte de loi (notamment lorsque la transaction concerne un logement en copropriété).

Ce que change la loi Alur pour l’acheteur

Les primo-accédants bénéficient d’un allongement de la période durant laquelle le remboursement d’un Prêt à Taux Zéro peut être différé.

Au sein des nouveaux quartiers prioritaires définis dans le cadre de la politique de la ville, les ménages modestes souhaitant faire l’acquisition d’un logement neuf bénéficient d’un taux de TVA à 5,5 %.

La loi Alur impose à l’acheteur d’un logement déjà loué de transmettre ses coordonnées au locataire (ou à défaut celles de son mandataire). L’acheteur devenu propriétaire d’un bien immobilier occupé par un locataire ne pourra donner congé à celui-ci qu’à l’occasion du renouvellement de son bail en cours.

Avant la loi Alur, le futur acheteur disposait d’un délai de rétractation de 7 jours après avoir signé un compromis de vente (délai débutant le jour suivant la réception du compromis par voie postale). Désormais, si au moment de la signature tous les documents n’ont pas encore été annexés au compromis, le délai de rétractation ne débutera qu’à compter de la réception du dernier document manquant. Depuis le 8 août 2015 et l’entrée en application de la loi Macron, le délai de rétractation dont dispose l’acquéreur est de 10 jours (au lieu de 7).

Ce que change la loi Alur pour le vendeur

Le vendeur doit fournir une information détaillée concernant les caractéristiques et l’état du bien et ce dès sa mise en vente. Ces renseignements doivent être tenus à disposition des futurs acheteurs.

Dans certaines zones géographiques définies par arrêté préfectoral, le vendeur d’un bien doit faire réaliser un diagnostic mérule afin d’informer l’acquéreur de la présence éventuelle de ce champignon parasite.

Si la transaction concerne un logement en copropriété, le vendeur sera soumis aux dispositions suivantes :

  • la publication d’une annonce immobilière (qu’elle soit le fait d’un professionnel ou d’un particulier) doit mettre en évidence certaines informations telles que les charges annuelles dont le vendeur a dû s’acquitter au cours des deux dernières années ou encore le nombre exact de lots de la copropriété
  • au sein du compromis de vente, le vendeur devra inclure divers documents destinés à renseigner l’acquéreur : un diagnostic technique global (DTG), règlement de la copropriété, carnet d’entretien de la copropriété, procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années, montant des charges, descriptif de la division par lots

Que doit contenir un diagnostic technique global ?

  • un diagnostic de performance énergétique
  • l’évaluation de l’état des parties communes
  • une évaluation des coûts liés aux travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble sur 10 années à venir
  • une analyse des améliorations possibles quant à l’état de l’immeuble

Pour en savoir plus sur la loi ALUR : dossier spécial des Notaires de France et fiches techniques détaillées à consulter ici

Fortement décriée depuis sa mise en application, la loi Alur a considérablement allongé le délai entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte définitif du fait des nombreux documents à ajouter au dossier, augmentant par la même occasion le coût des frais de notaire. Allant à l’encontre d’une simplification des transactions immobilières, on retiendra tout de même un renforcement des droits à l’information et de la protection de l’acheteur, parmi lesquels l’obligation du diagnostic technique global qui devrait éviter quelques déconvenues.