Financer un bien immobilier en viager à crédit, est-ce possible ?

Le principe du contrat de vente en viager repose sur le schéma suivant : au moment de la vente, l’acheteur acquiert soit la nue-propriété, soit la pleine propriété du bien immobilier. L’achat se compose du versement d’un capital (bouquet) et d’une rente viagère mensuelle. Le vendeur, quant à lui, perçoit ces sommes et généralement conserve la possibilité soit de vivre dans le logement ou de le louer.

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Les différentes formules de viager

La transaction impliquant un bien immobilier en viager permet aux deux parties (acquéreur et vendeur) d’y trouver leur compte. En effet, acheter un bien en viager permet à l’investisseur de se constituer un patrimoine et au vendeur de bénéficier d’un revenu complémentaire tout en conservant la jouissance du bien. En soi, acheter un bien en viager ne se distingue guère d’un achat immobilier dit « classique », outre le fait qu’il se réalise en deux étapes le bouquet et les rentes

  • le viager « occupé » : c’est la formule la plus classique, celle qui est d’ailleurs la plus utilisée. Seul inconvénient pour l’acheteur, le vendeur pouvant occuper le bien jusqu’à sa mort, il devra attendre le décès de celui-ci avant de pouvoir jouir de son bien pleinement. Cependant, attention aux termes du contrat, il arrive que le vendeur puisse disposer de l’usufruit et donc loue le bien; ce qui peut s’avérer problématique lors du décès du vendeur.
  • le viager « libre » : dans ce cas de figure, l’acheteur jouit de la totalité du bien dès que l’acte de vente est signé. Le vendeur de son côté s’engage à libérer les lieux dès le paiement du bouquet et de la première rente. La formule est donc sans conteste la plus intéressante pour l’acheteur qui pourra donc s’installer dans le logement ou le louer pour en tirer des revenus locatifs.

Si le l’acheteur (débirentier) décède avant le vendeur (crédirentier), les héritiers du débirentier devront obligatoirement continuer à verser la rente au crédirentier.

Anticiper les différents frais annexes

Il est important de savoir que dans le cadre d’un viager, aucun frais ne sera supporté par le crédirentier tous les frais seront supportés par l’acheteur.
Il existe 3 types de frais :financement-viager-banque

  • les frais d’agence
  • les frais de notaires
  • les droits d’enregistrement dépendants de la valeur de vente du viager libre et les frais inhérents à la valeur du viager occupé

Sur le plan législatif, il n’existe aucun article précisant à qui incombent les charges. Dans le cadre d’un viager libre, aucun soucis, c’est vous qui financez à 100 %, dans le cadre d’un viager occupé, vous devrez négocier avec le vendeur. De manière générale la répartition sera équivalente à une relation bailleur/locataire, à savoir : les gros travaux seront à la charge du débirentier et les menus travaux d’entretien seront à la charge du crédirentier.

Obtenir un crédit pour financer un investissement en viager

Lors d’un projet d’achat en viager, la question du financement se pose inévitablement à la fois pour le bouquet et les rentes…alors peut-on emprunter pour financer un viager ? Si en théorie la réponse est oui, en pratique les banques sont de manière générale frileuses à accepter de financer ce type de projet.

Pour calculer votre budget, n’oubliez pas qu’au remboursement mensuel du prêt s’ajoutera le montant de la rente viagère.

La principale difficulté qui se pose réside dans la prise de garantie pour sécuriser le financement. En effet le soucis réside dans la position du crédirentier qui, par le privilège du vendeur, en cas de défaillance de l’emprunteur, représente une véritable  » concurrence  » avec l’inscription hypothécaire au bénéfice de l’organisme prêteur. De fait, si l’acheteur ne se conforme pas aux obligations imposées par le contrat viager, cette mesure donnerait le droit au vendeur de faire vendre son ancien bien en justice et ainsi de récupérer le profit dégagé.
Pour que l’opération puisse avoir lieu la banque va demander à l’investisseur de contracter une garantie alternative comme par exemple une hypothèque sur un autre bien immobilier déjà payé, une caution mutuelle (type crédit-logement), un cautionnement privé (via une tierce personne), le nantissement d’un contrat de placement déjà détenu…
Si malgré tout vous ne trouvez pas de solution adéquate, vous pouvez toujours négocier avec le vendeur une « cession de rang » apposée dans l’acte authentique de vente qui permettra à la banque de se placer au 1er rang à la place du crédirentier.

Etant donné la complexité et les particularités dans le cadre d’un investissement en viager, il est fortement conseillé de se faire assister d’un notaire pour finaliser l’opération.

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