Investissement Immobilier : 5 conseils pour acheter un bien à l’étranger

Résidence secondaire, placement et pourquoi pas expatriation…vous êtes résident français et vous souhaitez investir à l’étranger ? L’investissement à l’étranger peut s’avérer intéressant tant pour la fiscalité que pour la rentabilité de l’opération, cependant il est important de bien appréhender les démarches à effectuer et surtout les pièges à éviter…

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1/ Premier réflexe : se rendre sur place

Généralement, si l’envie vous prend d’investir dans un pays étranger c’est que vous avez eu le coup de cœur et que vous connaissez déjà les lieux…si ce n’est pas le cas, il est important de se rendre dans le pays afin d’évaluer les risques et le potentiel de votre projet.
En effet, en matière d’acquisition immobilière il n’y a pas vraiment de règle… chaque pays possède ses propres particularités. C’est en cela que ce type d’achat est plus ou moins complexe, bien que la libre circulation des capitaux facilitent aujourd’hui ce type de transaction, les différences de législation entre pays peuvent poser des problèmes.
Pour vous assurer de la viabilité de votre projet il faut obéir à la règle du grand « E » : l’Emplacement ! L’idéal étant de connaître des autochtones qui seront pour vous une véritable mine d’informations, à défaut, essayez en vous rendant sur place de relever les spécificités locales. En terme de prix, regardez ce qui se fait dans les agences immobilières et essayez d‘en savoir plus sur le marché locatif.
Le but étant de ne pas acheter le bien à un prix au-delà du marché et de trouver la zone idéale qui vos permettra de louer facilement que ce soit à la saison ou à l’année.

2/ Etre bien accompagné dans son projet

grece-achat-locatifLorsque vous souhaitez investir dans un pays étranger, il est impératif de connaître la législation applicable à chaque pays ainsi que les règles de droit à la propriété. Bien évidemment vous pouvez difficilement connaître toutes les ficelles…c’est pourquoi il est important d’être épaulé par un professionnel qui peut être représenté par exemple par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine, qui seront à même de vous recommander les interlocuteurs compétents sur place voire même des traducteurs.

En Thaïlande, vous n’êtes jamais propriétaire du sol.
La profession de notaire n’existe pas dans les pays anglo-saxons.
En Suède les transactions sont effectuée par les agents immobiliers.
En Grèce, comme pour tout citoyen grec, il est conseillé de recourir aux services d’un comptable afin de s’assurer du bon respect et du suivi des obligations déclaratives.

C’est pourquoi, avant de prendre la décision d’acheter, il est essentiel de se rapprocher par exemple du consulat français et pourquoi pas d’associations sur place telles que l’Alliance française locale afin d’obtenir des informations pratiques.
Il est donc impératif de s’entourer de professionnels aguerris afin d’être au maximum protégé et informé des spécificités du pays où vous souhaitez investir.

3/ Trouver le bon financement pour son achat

Si vous avez suffisamment d’économies et que vous décidiez de payer cash votre bien, il n’y aura aucun problème. Cependant, dans la plupart des cas, vous aurez besoin de faire appel à un financement pour réaliser votre projet. Deux solutions s’offrent à vous :

  • Emprunter auprès d’une banque française : il est tout à fait possible de faire une demande de crédit en France pour un achat immobilier à l’étranger. Toutefois, les banques restent frileuses quant à ce type d’investissement et accordent difficilement un prêt avec garantie hypothécaire sur un bien qui se situe à l’étranger. D’autre part le pays dans lequel vous allez choisir d’investir jouera un rôle crucial, par exemple acheter en Suède sera plus simple qu’en Tunisie. De fait les garanties demandées seront soit l’hypothèque d’un bien détenu, non grévé de crédit soit le nantissement d’un contrat d’assurance-vie. L’établissement risque également de vous demander un apport couvrant au moins les frais annexes.
  • Emprunter auprès des banques étrangères : c’est une option tout à fait possible à condition de mettre sur la table un apport considérable (environ 30 à 50 % du prix du bien). Il est important également de garder en tête que le droit régissant les crédits diffère du droit français. Il faudra donc bien se renseigner avant. Quoi qu’il en soit il est judicieux d’ouvrir un compte courant dans le pays où vous souhaitez investir, ce qui vous permettra de facilité la gestion de votre bien en cas de location par exemple.

4/ Etre au fait de la fiscalité appliquée dans le pays

Avant de se lancer dans l’investissement de votre bien, il est aussi primordial d’être informé de la fiscalité qui va s’appliquer, tant au niveau de la plus-value du bien en cas de revente que pour les revenus tirés de la location du bien en cas d’investissement locatif.
En effet, ces acquisitions peuvent parfois poser d’importants problèmes de droit international privé et il est essentiel d’en discuter avec son notaire au regard de sa situation familiale.

En Angleterre, le régime matrimonial de la communauté de biens n’existe pas pour les époux. Tout achat en couple s’effectue en indivision.

La France a signé une convention fiscale avec une centaine de pays afin d’éviter la double imposition que vous pouvez facilement retrouver sur impots.gouv.fr, rubriques « Documentation », puis « International ». Ainsi, la règle générale veut que les revenus fonciers soient imposés dans le pays où se trouve le bien, cependant, même si vous n’êtes pas taxés en France, les revenus fonciers sont tout de même pris en compte pour le calcul du taux effectif de l’impôt sur le revenu et viennent donc grossir ce dernier ce qui peut avoir des conséquences sur votre tranche d’imposition.
Pour ce qui est de la plus-value et les taxes appliquées en cas de revente, elle diffère également d’un pays à l’autre et voire même inexistante comme par exemple en Italie lorsque le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
De même, il est essentiel de s’interroger sur le sort successoral de ce bien en cas de décès et de l’intérêt de rédiger un testament.

5/ Réfléchir soigneusement à la succession

Malheureusement cette étape passe souvent à la trappe or, elle ne devrait pas être négligée car c’est une étape délicate. En effet, acquérir un bien à l’étranger peut, lors de la liquidation d’une succession, poser des problèmes de droit international privé.En effet, la fiscalité généralement applicable est celle du pays où se situe le bien et elle peut donc différer de la législation française.
Pour vous prémunir de tout problème, le mieux est de rédiger un testament au sein duquel seront renseignés : les héritiers, le montant de leur part, les modalités d’entrée en possession, …

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