Capacité d’emprunt : quelle différence entre emprunter pour un investissement locatif et pour une résidence principale ?

Les taux des prêts immobiliers atteignent des niveaux historiquement faibles. La conjoncture est optimale pour une acquisition immobilière : que vous soyez déjà propriétaire ou souhaitiez le devenir, c’est le moment de réaliser votre projet ! Néanmoins, votre capacité d’emprunt peut différer selon votre profil. Existe-t-il une différence de capacité d’emprunt entre un investissement locatif et l’acquisition de sa résidence principale ?

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Acquérir sa résidence principale : moins de charges

Acquérir sa résidence principale par un emprunt immobilier nécessite de calculer sa capacité d’endettement. Pour rappel, il existe un taux d’endettement maximum au-dessus duquel les banques ne peuvent pas accepter le dossier des demandeurs. Ce taux est actuellement fixé à 35 %, les frais d’assurance de prêt étant pris en compte dans ce taux. Ainsi, les banques calculent le taux d’endettement d’un foyer en prenant en compte :

  • Les revenus, composés principalement des salaires et potentiels revenus du patrimoine.
  • Les charges, telles que les autres mensualités de crédits, un loyer, une pension, etc.

Lors de l’acquisition de votre résidence principale, vos charges sont bien moindres que pour un investissement locatif. Pour les primo-accédants, acquérir un bien immobilier implique de ne plus verser de loyer : ce dernier ne sera donc pas pris en compte au sein des charges pour le taux d’endettement. Cela permet donc potentiellement de se voir octroyer un crédit plus important.

De plus, les taux d’intérêts pratiqués par les banques sont actuellement à un niveau historiquement bas. Situés pour la plupart des régions en dessous des 1 % pour les excellents dossiers, ils participent à encourager les investisseurs à réaliser leur projet immobilier. Lors de l’acquisition de votre résidence principale, les taux encore plus accessibles que pour un investissement locatif. En effet, les banques veulent attirer et fidéliser leur client en leur proposant des taux attractifs pour mener à bien leur investissement.

Pour un investissement locatif, soyez déjà propriétaire

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Il existe deux cas de personnes souhaitant emprunter dans le cadre d’un investissement locatif :

  • Un investisseur déjà propriétaire de son bien.
  • Un investisseur locataire.

Lorsqu’on s’intéresse à l’investissement locatif, il est fortement recommandé d’être initialement propriétaire. Néanmoins, le cas de figure d’un investisseur locataire se retrouve régulièrement, notamment au sein de ville au prix du logement et du loyer élevé. Toutefois, emprunter dans cette situation, c’est conserver un loyer au sein des charges pour le calcul du taux d’endettement. La capacité d’emprunt d’un investisseur locataire sera ainsi plus faible en comparaison à un primo-accédant.

De plus, pour un investisseur déjà propriétaire et qui continue à rembourser son emprunt, les mensualités de son premier prêt immobilier sont comprises dans le calcul du taux d’endettement. La capacité d’emprunt d’un particulier propriétaire qui souhaite mener un investissement locatif sans avoir déjà remboursé son premier emprunt immobilier est bien plus faible que celle d’un propriétaire n’ayant aucun emprunt en cours.

Dans le cadre d’un investissement locatif, un loyer sera perçu par le propriétaire-bailleur. Néanmoins, un taux lui sera attribué pour ne garder qu’une partie des loyers dans le calcul. Ce taux permet de prendre en compte plusieurs facteurs pouvant réduire le montant de loyers perçus (travaux, vacances locatives, etc.). En règle générale, seulement 70 % des loyers sont pris en compte dans le calcul du taux d’endettement. Néanmoins, le point positif de mener un investissement locatif une fois propriétaire est la confiance plus grande des banques envers le projet. En effet, les banques sont plus à même d’octroyer un prêt à un particulier voulant investir et qui percevra des loyers. De ce fait, les frais d’assurance sont moins importants car les risques d’impayés sont plus modérés que pour un primo-accédant.

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