Crédit immobilier : un accès facilité pour les investisseurs locatifs

Dérogation des conditions d’octroi des crédits immobiliers : les banques y ont peu recours

Les règles du HCSF sont strictes. Les banques doivent respecter un taux d’endettement des emprunteurs de 35 % et une durée maximale de prêts de 25 ans (+ 2 ans pour les achats en Vefa) lorsqu’elles accordent un crédit immobilier. Pour soutenir la demande et notamment l’accès au crédit des primo-accédants, les banques disposent toutefois d’une marge de manœuvre pour 20 % de leurs dossiers, qui ne peut bénéficier qu’aux acquéreurs d’une résidence principale.

Communiqué du HCSF – 13 juin : « Le Haut Conseil a également pris connaissance des derniers chiffres de conformité à la décision qui est respectée par l’ensemble des établissements. La production de crédits non conformes s’établit à 13,8 % au premier trimestre 2023 pour une marge de flexibilité maximale de 20 %. »

Dans un communiqué publié le 13 juin dernier, le HCSF indique constater que les banques n’exploitent que partiellement les marges de manœuvre qui leur sont accordées. Durant les trois premiers mois de l’année, il existe par exemple un écart de 6,2 points entre la réalité et le plafond autorisé. Dans ce contexte, le HCSF a décidé de modifier les règles de supervision bancaire.

Afin de garantir le respect des règles établies par les banques, l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) examine trimestriellement les données fournies par les banques. En cas de non-conformité, un avertissement est envoyé à l’établissement concerné, l’invitant à se mettre en conformité d’ici au trimestre suivant. Or, en raison de la saisonnalité de la production de prêts immobiliers, l’ACPR attendra désormais 6 mois avant de demander aux banques de prendre des mesures correctives. En permettant aux banques de mieux gérer leur calendrier de production, le régulateur espère relancer le processus. Un assouplissement qui pourrait bénéficier à plusieurs milliers d’emprunteurs.

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Le HCSF assouplit les règles du crédit immobilier pour stimuler l’investissement locatif

Afin de soutenir la production de crédits immobiliers, le HCSF « a décidé de procéder à un second ajustement technique au sein de la flexibilité totale de 20 %. Il relève de 20 % à 30 % la part de celle-ci libre d’utilisation, donnant ainsi une souplesse supplémentaire à l’investissement locatif ».

Selon le Trésor, ces modifications pourraient entraîner une augmentation de la capacité d’accès au crédit de 250 millions d’euros chaque mois. Or, d’après les courtiers à l’image de Meilleurtaux, cela ne représente qu’une goutte d’eau de l’ordre de 13 000 à 15 000 crédits dédiés aux ménages. Pour les professionnels, le faible recours à la marge de manœuvre de la part des banques est la preuve que le dispositif ne fonctionne pas en raison notamment de ses contraintes.

Pour le HCSF, cette mesure va, en revanche, permettre de mettre davantage de logements à la disposition des locataires. Une bonne nouvelle a priori pour tous ceux qui rencontrent des difficultés pour se loger en zones tendues. De leur côté, les investisseurs, jusqu’alors pénalisés par un taux d’endettement élevé, étant pour la plupart déjà propriétaires de leur résidence principale avec un prêt en cours, vont pouvoir profiter de cette souplesse.

Le HCSF prolonge la mensualisation du taux d’usure pour soutenir les demandes de crédit immobilier

Ces ajustements sont les deuxièmes en la matière depuis le début de l’année. Rappelons qu’en février dernier, la Banque de France avait consenti à mettre en place une mensualisation du taux d’usure jusqu’alors trimestrielle. Une décision prise en raison de la hausse rapide des taux d’intérêt d’emprunt des crédits et de l’inflation.

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Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a décidé de prolonger cette mensualisation jusqu’à la fin de l’année 2023, ce qui continuera à apporter un certain soulagement aux demandes de crédit. Cependant, avec la forte hausse des taux d’intérêt, qui ont rapidement dépassé les 3 %, les capacités d’emprunt des ménages ont été considérablement restreintes, ce qui a entraîné un ralentissement de la production de crédits immobiliers pour les ménages. Les professionnels du secteur réclamaient notamment un assouplissement des critères d’octroi de crédit établis par le HCSF.

À noter que taux d’usure applicable au 1er juin 2023 est fixé à 3,99 % pour les prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans, à 4,45 % pour les prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans et à 4,68 % pour les prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus. Les prochains barèmes seront publiés à la fin du mois et applicables à partir du 1er juillet.

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