Crédit immobilier : quand le HCSF assouplit les règles, sans les révolutionner

La durée des emprunts bancaires rallongée à 27 ans

La rénovation énergétique est toujours au cœur des débats et une fois de plus, cette thématique fait l’unanimité. Le HCSF a, en effet, décidé d’augmenter la durée maximale des prêts en cas de travaux. Jusqu’à présent, cette durée maximale était fixée à 25 ans si les travaux représentaient au moins 25 % du coût total du crédit. Désormais, elle est plafonnée à 27 ans et est applicable dès que les travaux de rénovation dépassent 10 % du coût total de l’opération.

Pour les autres prêts, la limite reste fixée à 25 ans, sauf dans certains cas spécifiques comme la vente sur plan, où elle peut atteindre 27 ans. Cet assouplissement s’inscrit dans la volonté de l’exécutif de faciliter et d’encourager les travaux de rénovation énergétique en offrant des conditions de crédit plus avantageuses.

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Les intérêts du prêt relais exclus du taux d’effort

L’autre décision du HCSF concerne les intérêts des prêts relais. Les banques sont désormais autorisées à exclure cette charge dans le calcul du taux d’effort, fixé à 35 %. Pour rappel, ce taux d’effort détermine si un prêt peut être accepté ou non. En pratique, cela signifie que les intérêts du prêt relais, qui ont récemment augmenté avec la hausse des taux directeurs de la BCE, ne seront pas pris en compte par les banques pour évaluer les demandes de crédit. À une exception près : le montant du prêt relais ne doit pas dépasser 80 % de la valeur du bien vendu.

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Plus de flexibilité pour les banques quant aux quotas de dérogation

Autre point abordé par le HCSF : l’utilisation par les banques de la marge de flexibilité mise à leur disposition. Cette marge reste, en effet, considérablement en deçà du plafond de 20 % qui leur est accordé. Elle atteignait seulement 14,3 % au troisième trimestre 2023.

Concrètement, deux règles sont actuellement en vigueur pour les crédits immobiliers : 

• L’endettement est plafonné à 35 %,
• Et la durée maximale des emprunts à 25 ans.

Les banques ont toutefois la possibilité de déroger à ces règles pour 20 % de leurs dossiers. Ces dérogations sont, toutefois, soumises à des conditions strictes : 

• 70 % de cette flexibilité doivent être alloués aux ménages achetant leur résidence principale, 
• Dont 30 % sont réservés aux primo-accédants, 
• Concernant le reste, les banques jouissent d’une plus grande liberté dans leur utilisation.

Les banques étaient jusqu’alors tenues de respecter rigoureusement cette marge de flexibilité trimestriellement. Le HCSF propose désormais d’étaler cette dérogation sur une période de trois trimestres consécutifs. 

« En cas de dépassement limité constaté sur un trimestre, l’ACPR pourra considérer que le respect de ces limites sur la production globale de ce trimestre et des deux trimestres suivants constitue une action correctrice appropriée et suffisante ».

À noter que ces trois ajustements « techniques » entreront en vigueur dès leur publication. En parallèle, toujours dans le but d’encourager les banques à accorder davantage de crédits, le HCSF prévoit également d’introduire un processus de révision des dossiers solvables rejetés. Cette initiative pourrait contraindre les banques à justifier leurs refus de prêt. Bruno Le Maire a exprimé son soutien face à cette proposition, initialement émise par François Villeroy de Galhau, le gouverneur de la Banque de France.

Des ajustements qui ne concernent pas tous les profils d’emprunteurs

Toutefois, ces annonces n’ont pas comblé tout le monde. Pour cause, si celles-ci avaient pour objectif de favoriser la relance du marché immobilier, elles se révèlent finalement un brin techniques et surtout destinées à des profils bien spécifiques.

« Malheureusement, [le Haut Conseil de stabilité financière] a encore complexifié les règles, donc les banques ne vont rien faire ».

Côme Robet, président de la chambre nationale des conseils experts financiers (CNCEF)

Le positionnement du HSCF se veut clair : le but de ces ajustements n’est pas de remettre en question « les normes du HCSF ». Pourtant, les règles d’octroi de crédit, en vigueur depuis 2019, sont jugées trop rigides par une grande partie des acteurs du marché et notamment par les courtiers. Selon ces derniers, ces assouplissements ne suffiront pas à inverser la tendance.

« Ce n’est pas avec ces annonces que nous allons redonner de l’air au marché immobilier. »

Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de MeilleurTaux

Pour rappel, en septembre 2023, la production de crédits immobiliers (hors renégociations) a atteint 9,2 milliards d’euros, contre 10,1 milliards d’euros en juillet 2023.