Crédit immobilier : la durée d’emprunt est historiquement élevée

En janvier dernier, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) réévaluait les conditions d’octroi des crédits immobiliers afin de limiter le taux d’endettement des ménages et de contenir l’emballement de la production. Si les banques sont désormais contraintes de limiter la durée des crédits à 25 ans, la durée moyenne des prêts à l’habitat ne cesse d’augmenter dans un contexte d’inflation et de hausse des taux.

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La durée des crédits comme rempart à l’inflation et à la hausse des prix

C’est une règle désormais gravée dans le marbre, la durée maximale des crédits immobiliers ne peut excéder 25 ans, même si les établissements préteurs continuent de produire des crédits sur 10, 15 ou 20 ans.

Reste que selon l’Observatoire Crédit Logement, ce sont les prêts compris entre 20 et 25 ans qui constituent aujourd’hui la norme avec une moyenne qui se situe à son plus haut niveau historique, autour de 21 ans. Il y a deux ans, les crédits immobiliers sur 20 ans et plus représentaient près de la moitié de la production tandis qu’ils sont maintenant deux tiers.

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Selon l’Observatoire Crédit Logement la durée moyenne des crédits immobiliers était de 246 mois (soit 20 ans et 8 mois) au dernier trimestre 2022 contre 13 ans et 7 mois en 2001.

Pourquoi une telle hausse ? Car dans un contexte d’inflation, de hausse des taux d’intérêt et d’augmentation continue des prix du foncier, augmenter la durée de son crédit demeure l’une des seules solutions (avec l’apport personnel), permettant d’obtenir un financement pour un projet immobilier. Pourtant, précise l’Observatoire Crédit Logement, l’allongement de la durée des crédits n’est parfois pas suffisant et de nombreux ménages doivent renoncer à leur achat. Pour preuve en 2022, la production de crédits immobiliers enregistre une baisse de 20 %, du jamais vu depuis 2008.

Crédit immobilier : quelle tendance pour 2023 ?

Pénalisante pour l’ensemble des emprunteurs, cette situation l’est particulièrement pour les primo-accédants qui disposent généralement d’un faible apport personnel. Il faut dire que le montant de l’apport, qui peut être constitué d’épargne, d’argent prêté par des proches ou du déblocage d’un prêt aidé, a lui aussi augmenté au fil des ans. Il s’affiche désormais à 55 519 € en moyenne (au premier semestre 2022) soit une hausse de + 43 % en 4 ans.

Dans le même temps, les taux d’intérêt des crédits immobiliers grimpent eux aussi pour atteindre 2,52 % en moyenne à la mi-janvier 2023.

Reste que les professionnels de l’immobilier sont plutôt confiants en ce qui concerne l’évolution de la conjoncture en 2023. À partir du second semestre, plus précisément, la mensualisation du taux d’usure demandée par les courtiers, qui devrait être appliquée dès le mois de mars, devrait produire ses premiers effets. La production de crédits immobiliers devrait, en outre, afficher une baisse de l’ordre de 10 %. Quant aux prix des biens immobiliers, une baisse de -3 % à -10 % est à envisager en raison d’une chute de la demande.

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