Crédit immobilier : 33 % de taux d’endettement, une règle absolue ?

Il est une règle qui semble une obligation pour obtenir un prêt immobilier : la fameuse règle des 33 %. Autrement dit, pour réaliser un projet immobilier, un ménage ne doit pas s’endetter de plus du tiers de ses revenus. Une règle qui est pourtant propre à chaque établissement bancaire. En outre, son respect ne garantit pas l’obtention d’un prêt. Explications.

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Immobilier : la réglementation n’impose pas le respect des 33 % d’endettement

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, il n’existe pas de taux d’endettement légal. En théorie, les ménages sont donc libres de définir la part consacrée au remboursement d’un emprunt et celle dédiée au « reste à vivre ». Sauf que dans les faits, les banques ont pour obligation de s’assurer que leurs clients sont solvables et que l’octroi d’un prêt ne met pas en péril leur budget.

La règle des 33% n’est donc pas liée à la réglementation, mais il s’agit davantage d’une norme d’usage. Dans la plupart des cas en effet, ce taux favorise le financement d’un bien immobilier tout en permettant le paiement des frais courants par ailleurs. Malgré tout, chaque banque est libre de fixer son propre taux selon sa politique interne, mais surtout selon le profil emprunteur de ses clients.

Taux d’endettement : une règle appliquée au cas par cas

tauxendettement-33%-immobilier

En pratique, plus les ménages emprunteurs sont modestes, plus la règle des 33 % s’applique. Une norme également de rigueur pour les primo-accédants. Ce taux peut même être revu à la baisse lorsque les revenus sont jugés moyens ou faibles. Pour réduire le taux d’endettement, certains établissements financiers n’hésitent alors pas à allonger la durée des prêts pour ainsi réduire le montant des mensualités et alléger le « reste à vivre ».

Par ailleurs, le taux d’endettement n’est pas le seul paramètre pris en compte pour l’octroi d’un crédit. Les ménages présentant un profil emprunteur défavorable avec une situation professionnelle instable et des découverts récurrents auront toutes les peines du monde à obtenir un crédit, et cela, même si leur dossier de financement s’inscrit sous le seuil des 33 % d’endettement.

29%
Selon le profil de l’emprunteur, le taux d’endettement admis oscille généralement entre 29 % et 35 %. Certaines banques préfèrent cependant favoriser la prise en compte du « reste à vivre » avant d’accorder un crédit immobilier.

À l’inverse, les ménages les plus aisés peuvent bénéficier de tolérances variables selon leurs revenus et la nature du prêt. Ainsi, un ménage qui se lance dans l’immobilier locatif pourra à terme compter sur des revenus locatifs qui peuvent influencer à la hausse le taux d’endettement autorisé. De même que les clients qui disposent d’un « reste à vivre » jugé confortable. Les profils emprunteurs les plus avantageux, ceux qui possèdent déjà un patrimoine immobilier et peuvent proposer un apport personnel important seront également privilégiés.

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