Crédit immobilier : faut-il ou non assouplir les conditions d’octroi ?

Normes du HCSF et taux d’usure : des garde-fous pour protéger les emprunteurs

Depuis le 1er janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sont devenues une norme juridique. Lorsqu’elles accordent un crédit immobilier, les banques doivent donc respecter un taux d’endettement de 35 % sur une durée de 25 ans (+2 ans pour les achats de logements neufs et en VEFA), le tout avec une marge de manœuvre pour 20 % des dossiers, qui doit profiter essentiellement aux primo-accédants.

Les emprunteurs doivent également composer avec le taux d’usure, c’est-à-dire le taux maximum au-delà duquel les banques n’ont pas le droit de prêter. Il était jusqu’alors fixé tous les trimestres par la Banque de France, en fonction de la moyenne des taux pratiqués par les banques durant les trois mois précédents, majorée d’un tiers. Cela pour chaque catégorie de crédits. Mais compte tenu de la hausse rapide des taux, de l’inflation et des difficultés rencontrées par les porteurs de projets immobiliers, décision a été prise de mensualiser cette mise à jour depuis le 1er février et ce, jusqu’au 1er juillet prochain.

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Une réflexion conjointe menée par les acteurs du crédit immobilier

Les spécialistes s’accordent à dire que cette mensualisation du taux maximum devrait donner un second souffle aux emprunteurs, en particulier à partir du second semestre. Mais pour l’heure, l’urgence est de trouver des solutions pour dynamiser la production de crédits immobiliers, à son plus bas niveau depuis 2015. La Banque de France estime ainsi que l’encours des prêts à l’habitat a baissé de moitié depuis le mois de juin 2022. Dans ce contexte, le ministre de l’Économie et des Finances, Bruno Le Maire, a demandé une réflexion poussée aux acteurs du crédit immobilier, ce notamment afin de déterminer si les garde-fous, censés protéger les emprunteurs, ne sont pas trop limitants.

De son côté, la Banque de France s’est d’ores et déjà opposée à une réforme du système de financement aux emprunteurs, arguant que si la production baisse, c’est avant tout en raison d’une diminution de la demande.

Communiqué Banque de France – 5 avril 2023 : « Modifier aujourd’hui ces normes de protection ne changerait pas le cycle normal du crédit immobilier ; par contre, ceci risquerait de pousser nombre de ménages vers des situations de surendettement à durée longue et taux plus hauts ».

Tandis que dialogues et réflexions sont en cours, aucun changement n’est attendu avant la prochaine réunion du HCSF qui doit avoir lieu au mois de juin.

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