Crédit immobilier : attention les règles se durcissent à partir du 1er janvier 2022

À partir du 1er janvier 2022, les recommandations du gendarme du crédit immobilier, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), deviendront des normes juridiquement contraignantes. La durée des prêts accordés, ainsi que le taux d’endettement maximal des ménages ne pourront pas dépasser un certain plafond. Une décision qui vise à contenir l’emballement du crédit et à préserver le taux d’effort des emprunteurs tout en maintenant l’accession à la propriété. Mais quelles sont les conséquences pour les ménages ?

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La réforme du HCSF anticipée par les banques

Depuis 2019, le HCSF, présidé par le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, présente ses recommandations à l’égard des établissements financiers. Objectif : limiter l’emballement du crédit tout en préservant la capacité d’emprunt et le budget des ménages. Les banques sont donc invitées à ne pas prêter sur des durées supérieures à 25 ans et à respecter un taux d’endettement des ménages de 35 % des revenus nets. Avec toutefois une marge de manœuvre pour certains dossiers, notamment pour les primo-accédants et les acheteurs en Vefa.

+23,2 %

L’apport personnel a également suivi cette tendance à la
hausse avec +23,2 %, ce qui équivaut à 30.455 €

Si ces recommandations n’étaient jusqu’alors qu’informatives, elles deviendront des normes juridiquement contraignantes à partir du 1er janvier 2022. Les autorités financières semblent se féliciter d’une telle décision, précisant que les banques sont déjà nombreuses à avoir anticipé la réforme sans que cela ne nuise aux emprunteurs.

Le taux d’endettement privilégié par rapport au reste à vivre

Reste que ces recommandations, gravées dans le marbre, ne représentent pas le seul changement. Désormais, le taux d’effort des ménages est privilégié par rapport au reste à vivre. Certains ménages, et notamment les primo-accédants, les ménages modestes, mais aussi les investisseurs, peuvent donc se trouver exclus de l’accès au crédit du fait d’un taux d’endettement jugé trop élevé. Même chose pour les plus jeunes qui comptaient jusqu’alors sur des prêts longue durée pour compenser un faible apport personnel. Ce ne sera bientôt plus possible.

À noter également que l’assurance emprunteur est maintenant intégrée au calcul du taux d’effort, ce qui peux venir affaiblir considérablement la capacité d’emprunt des ménages.

Avant même l’application effective des nouvelles règles, le HCSF se félicite d’avoir pu écarter le risque de bulle en France, alors qu’il menace ailleurs en Europe. Dans un contexte de crise sanitaire, les banques sont contraintes de limiter leur prise de risque, et ce, bien que la reprise économique soit plus importante qu’attendue. Dans ce contexte, la Banque centrale européenne note une hausse moyenne des logements de la zone euro, de 7 % en un an. En comparaison en France, elle s’élève à +5,2 % sur les appartements et +9 % sur les maisons. Et cela ne semble pas être terminé.

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