Crédit immobilier : les taux restent bas, mais les durées s’allongent

Sur toutes les durées confondues, les taux des crédits immobiliers restent au plus bas, ce malgré la crise. La plupart des emprunteurs peuvent espérer financer leur projet immobilier à un taux proche de 1 %, voire en-dessous pour les meilleurs profils. Mais avec la hausse des prix de l’immobilier et le durcissement des règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), la durée moyenne des crédits a, quant à elle, atteint son plus haut niveau historique.

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Des règles d’emprunt bientôt gravées dans le marbre

Comme le relaie l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux des crédits immobiliers sont au plus bas depuis près de huit mois consécutifs. Les banques continuent de prêter, donc, ce malgré un contexte de crise sanitaire. Mais en parallèle, d’autres records apparaissent, destinés à compenser la hausse des prix et le durcissement des conditions d’octroi.

Pour rappel, le HCSF a confirmé ses recommandations cet été. Le gendarme du crédit préconise donc que les banques ne prêtent pas au-delà de 25 ans (27 ans en cas d’achat en Vefa) et veille à ce que les ménages ne s’endettent pas à plus de 35 %. Ces recommandations seront des normes juridiquement contraignantes à compter du 1er janvier 2022.

Les ménages français empruntent désormais sur 20 ans en moyenne

Dans ce contexte, la durée moyenne d’emprunt n’a jamais été aussi élevée. Depuis un peu moins de 5 ans, celle-ci a bondi de 17,5 ans en moyenne à 20 ans, soit 240 mois. Plus exceptionnelle, elle a grimpé de 7 mois entre octobre et novembre 2021.

13 %

Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le montant de l’apport personnel demandé par les banques est en hausse de 13 % depuis janvier 2021.

Si la majeure partie des crédits respectent les règles imposées par le HCSF, un nombre croissant d’entre eux est accordé sur une période supérieure à 20 ans (61 % des nouveaux crédits immobiliers). Outre la hausse des prix de l’immobilier et ces nouvelles règles, la hausse de la durée des prêts à l’habitat permet également d’absorber le durcissement des conditions d’octroi des banques, qui sont de plus en plus nombreuses à imposer un apport personnel minimum correspondant à 10 % du projet.

Malgré les taux bas, la solvabilité des ménages se dégrade

Conséquence logique de l’allongement de la durée des crédits immobiliers : le coût relatif des opérations immobilières ne cesse d’augmenter. Autrement dit, les ménages s’endettent de plus en plus et de plus en plus longtemps. Il faut désormais 4,8 années de revenus en moyenne pour financer un projet immobilier, contre 4,4 en novembre 2019. Les prix de l’immobilier ont quant à eux grimpé de 4,4 % entre janvier et novembre 2021.

En comparaison, les revenus des Français n’ont augmenté que de 1,1 % sur la même période. Une situation qui tend à dégrader la solvabilité des ménages alors que, paradoxalement, les conditions d’emprunt n’ont jamais été aussi favorables.

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