Crédit immobilier : malgré les taux bas, certains dossiers refusés

Pour beaucoup, c’est le moment de devenir propriétaire de son logement grâce aux taux bas. Mais si les ménages les plus aisés et les primo-accédants sont parmi les profils les plus recherchés par les banques, d’autres candidats à l’accession immobilière se voient tout simplement exclus. En cause, un taux plafond appelé taux d’usure. Explications.

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Les meilleurs profils emprunteurs peuvent emprunter sur la durée à taux bas

emprunter-taux-basLes taux d’intérêt des crédits immobiliers ne cessent de baisser depuis plusieurs mois. Toutes durées confondues, ils ont même dépassé les niveaux historiques constatés durant l’année 2016. Autrement dit, il n’a jamais été aussi intéressant de contracter un crédit pour devenir propriétaire de sa résidence principale ou investir dans l’immobilier locatif.

Ainsi au 15 juillet, les meilleurs profils peuvent emprunter en moyenne à 0,15 % sur 7 ans, 0,46 % sur 10 ans, 0,72 % sur 15 ans, 0,92 % sur 20 ans et 1,04 % sur 25 ans. Cela signifie donc que les ménages les plus aisés et les profils les plus rassurants peuvent faire coïncider taux avantageux et crédit longue durée.

Un profil risqué peut faire grimper le coût de l’assurance de prêt et dépasser le taux d’usure

Malgré cette tendance, certains ménages et notamment les plus modestes peinent à faire accepter leur dossier. Et la raison est purement technique. Tous les trimestres, la Banque de France établit un taux d’usure en fonction de la moyenne des taux appliqués par les principales banques prêteuses durant le trimestre précédent, plus un tiers. Ce taux a donc valeur de taux plafond, au-delà duquel les banques ne peuvent pas accorder de crédit à leurs clients. Logiquement, plus les taux d’intérêt baissent, plus le taux d’usure baisse lui aussi.

2,72 %
Au 1er juillet 2019, le taux d’usure pour un crédit immobilier à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans est fixé à 2,72 %, quant aux prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus, ce taux plafond est de 2,97 %.

Or avant d’accorder un crédit immobilier, les banques étudient le profil de l’emprunteur en se basant sur ses revenus, sa situation professionnelle, son historique bancaire ainsi que son profil médical. Si les revenus de l’emprunteur sont faibles, s’il est en CDD, s’il présente un risque aggravé de santé ou ne dispose pas d’un apport personnel suffisant, alors la banque ne peut pas proposer le taux le plus bas. À celui-ci, vient s’ajouter le taux de l’assurance de prêt. Le total peut alors atteindre voire dépasser le taux d’usure.

C’est d’ailleurs souvent cette assurance emprunteur qui est déterminante. Ainsi, les seniors, les personnes exerçant une profession ou un sport à risque, tout comme les emprunteurs atteints d’une pathologie grave, sont parmi les premiers à connaître des difficultés d’accès au crédit immobilier malgré les taux bas. Quoi qu’il en soit, dans l’ensemble, tous les candidats au crédit immobilier ont intérêt à solliciter les conseils d’un courtier et à profiter de l’évolution de la législation pour comparer les différentes offres des compagnies d’assurances.

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