Crédit immobilier : peut-on vendre son logement malgré un prêt en cours ?

Qu’importe la raison – déménagement, besoin de liquidités ou autre projet – vendre un logement dont le prêt destiné à le financer est toujours en cours est un droit qui ne peut être refusé par les banques à leurs clients. Cependant, rembourser un prêt par anticipation ou l’utiliser pour un autre projet est une autre démarche qui peut occasionner des frais. Ceux-ci dépendent de la nature du prêt et du contrat qui l’encadre.

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Revendre son logement : c’est possible à tout moment

Après une acquisition immobilière, rien n’oblige un propriétaire à conserver son logement durant un temps déterminé à l’avance. Ni la règlementation ni une clause contractuelle. Aussi, il est tout à fait possible de le céder quelques mois seulement après l’achat ou plusieurs années plus tard, sans avoir à justifier la vente.

En moyenne les propriétaires accédants choisissent de revendre leur logement au bout de 8 ans de prêt. Il est dans tous les cas recommandé d’attendre au moins un tiers de la durée du prêt pour la cession, afin de limiter les pertes financières liées par exemple au paiement des frais de notaire.

Attention toutefois, l’achat répété de biens destinés à être rénovés puis revendus est le propre du marchand de biens. Ce statut s’accompagne notamment d’une fiscalité spécifique puisque les plus-values générées sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Par ailleurs, certains dispositifs de défiscalisation nécessitent de louer un logement acquis durant une période donnée, 6, 9 ou 12 ans par exemple en Pinel ou 9 ans en Malraux. Pour continuer de bénéficier de ces avantages fiscaux, les propriétaires-bailleurs doivent donc impérativement conserver leurs logements durant cette période.

Prêt immobilier, le cas du remboursement anticipé

Lorsqu’une banque accorde un prêt immobilier, celui-ci est en premier lieu défini par un taux d’intérêt ainsi qu’une durée. Sauf si un ménage décide de renégocier son prêt en cours de remboursement et d’en réduire par exemple la durée, celle convenue initialement doit être respectée. Dans le cas contraire, on parle de remboursement anticipé ce qui occasionne des pénalités. Ces frais sont stipulés dans le contrat de prêt et peuvent donc varier selon la politique commerciale de la banque. Ils n’excèdent cependant généralement pas 3% du capital restant à rembourser.

Il en est de même pour les prêts hypothécaires où l’hypothèque est automatiquement levée un an après le solde du capital emprunté. Un remboursement anticipé sera donc également accompagné de frais de mainlevée hypothécaire.

Transférer un crédit immobilier en cours sur un autre projet

Revendre son logement ne signifie pas nécessairement solder son prêt en cours. En effet, lorsque la vente a pour objet de financer un autre projet immobilier, le propriétaire peut souhaiter transférer son prêt sur son nouveau logement afin d’augmenter ses capacités de financement.

Un prêt immobilier permettant de créer de la richesse, cette opération est plutôt avantageuse. Attention toutefois, si la situation de l’emprunteur a changé et si le marché a fait l’objet d’une profonde mutation, les conditions de financement peuvent elles aussi avoir évolué. Une banque peut donc refuser le transfert de crédit ou exiger des garanties supplémentaires. Elle peut également imposer la révision des taux d’intérêt.

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