Crédit immobilier refusé : quelques pistes pour les ménages fragiles

Alors que les professionnels ne cessent d’évoquer les taux d’intérêt historiquement bas, certains emprunteurs peinent à présenter un profil favorable leur permettant d’obtenir un prêt immobilier. En cause, un taux plafond appelé « taux d’usure » destiné à limiter l’endettement. Assurance de prêt, durée du crédit, frais de dossier, il existe pourtant divers leviers pour les plus modestes.

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Demande de prêt immobilier : des dossiers bloqués malgré une conjoncture favorable

Les ménages qui ont un projet immobilier peuvent actuellement compter sur des taux qui flirtent avec les records. 1,35 % sur 15 ans, 1,55 % sur 20 ans et 1,75 % sur 25 ans en moyenne en janvier 2019. Attention toutefois, tous les emprunteurs ne peuvent pas bénéficier des mêmes conditions de financement. Si les plus aisés empruntent parfois à un taux inférieur à la barre symbolique des 1 %, d’autres en revanche connaissent plus de difficultés.

C’est le cas des ménages les plus fragiles qui ont du mal à faire coïncider projet immobilier, apport personnel et taux d’endettement. Des difficultés à accéder à la propriété qui dépendent pour beaucoup du taux d’usure, le seuil maximal au-delà duquel une banque ne peut juridiquement accepter de prêter de l’argent.

Destiné à protéger les emprunteurs contre les abus, le taux d’usure est un taux théorique au-delà duquel une banque ne peut octroyer un crédit. Ce taux est défini tous les trimestres par la Banque de France, il varie selon la nature et la durée du prêt. Au 1er janvier 2019 par exemple, un prêt immobilier à taux fixe sur 20 ans ou plus est encadré par un taux d’usure de 3,01 % contre 2,26 % au 4ème trimestre 2018.

Faire appel à un courtier pour réduire le taux d’endettement

Calculé chaque trimestre en fonction des taux pratiqués par les établissements financiers, les taux d’usure sont donc naturellement à la baisse. S’ils ont peu d’impact sur le financement des emprunteurs présentant un profil favorable, les dossiers de nombre de ménages modestes se retrouvent quant à eux bloqués. Ces ménages se voient, en effet, généralement accorder des crédits plus longs, à des taux moins avantageux, et eux-mêmes représentent souvent des risques aggravés.

Les ménages les plus modestes qui souhaitent débloquer un dossier de financement ont donc tout intérêt à faire appel à un courtier. Selon la problématique, le professionnel est en effet souvent plus à même de négocier et de trouver une solution adaptée.

Un emprunteur peut par exemple voir son dossier à l’arrêt ayant pourtant obtenu un accord de principe pour un prêt à 1,90 % sur 20 ans. Mais une fois ajouté à cela le coup de l’assurance et les frais de dossier, le taux annuel effectif global (TAEG) dépasse le taux d’usure avec 3,13 %. En négociant le taux du crédit, les frais de dossier et les frais de courtage, le courtier a pu réduire le TAEG à 2,98 % et ainsi permettre le financement du projet. Dans un tel cas, il aurait également pu souscrire un nouveau contrat d’assurance de prêt moins cher, mais avec une équivalence de garanties.

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