Crédit immobilier : quels risques pour les banques ?

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), organe chargé de veiller au bon équilibre financier du pays, montre de nouveau des signes d’inquiétude face au marché du crédit immobilier. Les taux historiquement bas et les facilités de financement tendent à amenuiser les marges des banques. Une situation qui demande une « vigilance renforcée ».

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HCSF : une analyse contrastée

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La 18 ème séance du HCSF s’est tenue mardi 11 septembre dernier (la 1ère séance a eu lieu le 3 juin 2014). Présidé par le ministre de l’Économie et des Finances Bruno Le Maire, le conseil a présenté son analyse et ses recommandations sur le secteur financier et en particulier le marché du crédit immobilier en France.

Le HCSF a notamment mis en évidence le dynamisme des prêts immobiliers qui semble porter l’encours de crédit aux ménages, en augmentation de +5,5 % sur un an, en juin 2018.

« Le Haut Conseil considère que le niveau des risques pour les ménages et les établissements de crédits reste contenu, mais nécessite de maintenir une vigilance renforcée sur l’évolution des conditions d’octroi de crédits et la tarification des crédits immobiliers par le secteur bancaire, dans un contexte où les pratiques commerciales des établissements peuvent en faire un produit d’appel. » – Communiqué de presse HCSF, 11 septembre 2018

Une hausse des prix qui favorise un assouplissement des conditions de financement

Parmi les causes d’augmentation du nombre de crédits accordés et de la baisse des marges des établissements financiers, le HCSF pointe notamment du doigt la hausse des prix de l’immobilier : +3,2 % au 1er trimestre 2018 sur l’ensemble du territoire. Une situation qui conduit les banques à augmenter la durée de leurs prêts afin de permettre à de nombreux ménages d’alléger leurs mensualités pour réaliser leurs projets.

Malgré des taux d’intérêt encore bas, l’allongement de la durée des prêts tend à augmenter les risques encourus par les banques. Le HCSF alerte sur ce point et les encourage à s’assurer de la solvabilité des ménages.

Un risque malgré tout limité

Malgré cet état de vigilance, le conseil de surveillance présente le risque actuel comme contenu grâce à de nombreuses garanties qui permettent d’encadrer les offres de prêts.

Plus de 90 % des crédits immobiliers accordés étant à taux fixe, cela protège acquéreurs et prêteurs contre une éventuelle remontée soudaine des taux. Banques et clients ont par ailleurs généralement été soutenus par un système de caution qui permet de se prémunir contre les impayés. Sans parler de l’assurance emprunteur.

Enfin, parmi les mesures d’assouplissement d’octroi des crédits immobiliers, le HCSF n’hésite pas à mentionner la place de moins en moins importante de l’apport dans les offres de prêt. Autrefois fixé à 10 % du capital emprunté, il n’est désormais plus indispensable. Certaines banques n’hésitent d’ailleurs pas à surfinancer certains projets afin d’être sûres de séduire de nouveaux clients. Dans ces conditions, il existe donc une marge de manœuvre importante si le marché nécessitait plus de sévérité.

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