Qu’est-ce que l’hypothèque légale ?
L’hypothèque légale est une forme d’hypothèque établie et réglementée par la loi. Autrement dit, la loi prévoit les situations ou les conditions dans lesquelles cette forme d’hypothèque légale peut être imposée sur un bien, sans nécessiter un accord spécifique entre les parties concernées.
Son principal objectif est de protéger certains créanciers en cas de défaillance du débiteur. Elle s’adresse généralement aux créanciers qui ont besoin d’une sécurité spécifique dans la protection de leur patrimoine, comme les mineurs par exemple. À noter que cette hypothèque ne nécessite pas de jugement pour être activée.
Les différences entre l’hypothèque légale et l’hypothèque conventionnelle
Les hypothèques légales et conventionnelles présentent des différences significatives, à la fois concernant leur origine, les conditions de la procédure et leurs modalités.
À noter que le coût d’une hypothèque légale varie selon sa forme et la complexité de la procédure. Certains cabinets et logiciels existent, tel que Hypotek, qui proposent des forfaits incluant la prise en charge globale de ce service.
| Hypothèque légale | Hypothèque conventionnelle | |
|---|---|---|
| Origine de l’hypothèque | Elle est établie par la loi et découle de dispositions législatives spécifiques. | Elle résulte d’un accord volontaire entre les parties impliquées. |
| Conditions de la procédure | Elle est imposée dans des situations spécifiques définies par la loi (des dettes fiscales non payées, des créances de travailleurs impayées ou d’autres obligations légales prévues). | Elle est pratiquée en fonction des termes négociés entre les parties, par exemple l’achat d’une propriété, le refinancement d’un prêt existant ou d’autres accords contractuels. |
| Flexibilité des termes | Les termes et les conditions sont prédéfinis par la loi, ce qui offre peu de flexibilité en termes de négociation. | Les termes sont négociables et peuvent varier en fonction des besoins et des accords spécifiques entre l’emprunteur et le prêteur. |
| Recours en cas de défaut de paiement | Le créancier peut suivre les procédures prévues par la loi pour récupérer la dette, y compris la vente forcée du bien hypothéqué. | Les modalités de recours sont définies dans le contrat. Le prêteur peut saisir le bien hypothéqué pour récupérer la dette. |
Typologie des différentes hypothèques légales
Il existe différentes formes d’hypothèques légales qui s’appliquent selon le statut du créancier et la nature de la dette.
L’hypothèque légale entre époux
Cette forme d’hypothèque vise à protéger les droits économiques du conjoint non-propriétaire en cas de dissolution du mariage (divorce ou décès de l’un des conjoints). L’idée est d’assurer une certaine sécurité financière au conjoint non-propriétaire, en lui donnant un intérêt ou une réclamation sur la propriété immobilière du conjoint propriétaire.
L’hypothèque légale d’une copropriété
Chaque propriétaire au sein de la copropriété a la possibilité d’établir une hypothèque légale en cas d’arriérés de paiement, à condition que les créances soient exigibles depuis moins de cinq ans au moment de l’enregistrement de l’hypothèque auprès des services de la publicité foncière.
L’activation de l’hypothèque légale intervient après une procédure judiciaire, initiée par la remise d’un commandement de payer par un huissier au copropriétaire en défaut. En cas de non-paiement de la dette par ce dernier, c’est au syndic de procéder à l’inscription de l’hypothèque légale.
L’hypothèque légale spéciale
La banque peut utiliser l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers lorsqu’elle accorde un prêt immobilier. Dans ce contexte, celle-ci s’applique alors à la garantie d’achat d’un bien existant (une maison, un appartement ou un terrain), mais exclut, en revanche, le financement de travaux ou l’achat en l’état futur d’achèvement.
Cette hypothèque donne à la banque le pouvoir de mettre en vente une propriété si l’emprunteur ne respecte pas les termes de remboursement de son prêt. À noter que la banque n’a pas besoin du consentement du propriétaire pour recourir à ce type d’hypothèque. De plus, l’inscription de l’hypothèque légale spéciale doit être effectuée par un notaire et les frais associés à cette démarche sont à la charge du propriétaire.
Cas particuliers
L’hypothèque légale peut également être utilisée dans certains cas spécifiques :
- Pour les mineurs et les majeurs sous tutelle avec accord du conseil de famille ou du juge des tutelles.
- Pour certains créanciers bénéficiant d’un statut privilégié, comme le Trésor Public, la Caisse d’Assurance Maladie, les salariés en cas de procédure collective de leur entreprise, les architectes et entrepreneurs ayant effectué des travaux d’aménagement et les syndicats de copropriétaires. Concrètement, ces créanciers jouissent d’un droit de préférence et d’un droit de suite, leur permettant d’être remboursés en priorité par rapport aux autres créanciers.
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