Prêt immobilier : hypothèque ou caution, quelle garantie choisir ?

La question essentielle que doivent se poser tous les acheteurs avant de contracter un prêt immobilier est celle de la garantie. En effet, avant d’accepter d’accorder un prêt à leurs clients, les banques ont besoin de s’assurer contre les risques de retard ou d’absence de paiement. Alors, hypothèque ou caution ?
Voici quelques pistes pour faire votre choix.

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Hypothèque ou caution, quelle garantie pour quel prêt ?

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Qu’importe la nature même de la garantie de crédit, elle est strictement obligatoire dans le cadre d’une offre de prêt immobilier et cela même si le profil de l’emprunteur est jugé très favorable.

On parle d’une sureté pour les établissements financiers qui s’assurent ainsi contre les défauts de paiement. La sûreté vient en complément de l’assurance emprunteur qui elle, couvre les ménages contre les décès, l’invalidité et parfois aussi la perte d’emploi.

Le cautionnement a nettement la faveur des banques depuis quelques années. C’est en effet la solution qui leur offre le plus de sécurité et de rapidité de remboursement en cas de dettes. Qui plus est, les organismes de cautionnement sont souvent liés d’une manière ou d’une autre aux banques elles-mêmes.

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Aujourd’hui, la caution est retenue dans 2/3 des contrats signés. Près de 1/3 des autres dossiers sont quant à eux garantis par une hypothèque.

Dans certains cas, l’hypothèque reste en effet une alternative inévitable :

  • Dossier refusé par l’organisme de cautionnement
  • Prêt à l’accession sociale (PAS) supérieur à 15 000 €
  • Prêt à taux zéro (PTZ) associé à un PAS
  • La plupart des demandes de prêt sans apport personnel
  • Les statuts professionnels particuliers (micro-entrepreneurs, personnes morales…)

Quelles sont les autres garanties du prêt immobilier ?

Outre le recours à un organisme de cautionnement et à la traditionnelle hypothèque, les emprunteurs peuvent solliciter des garanties parfois mal connues comme :

  • L’inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) : cette solution est identique en tout point à l’hypothèque. On retrouve les obligations légales comme le recours au notaire et à la mainlevée. Cependant, elle permet d’éviter le paiement de la taxe de publicité foncière équivalent à 0,60% du montant du prêt. Attention toutefois, elle ne concerne que les crédits relatifs à l’achat d’un bien ancien.
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  • La caution « mutuelle fonctionnaire » : elle propose des tarifs très avantageux voire même proches de zéro. Elle ne peut cependant être employée que par certains fonctionnaires exerçant dans des domaines comme la recherche.
  • La caution solidaire d’un particulier : très peu utilisée pour un achat immobilier car souvent insuffisante, ce type de caution reste toutefois une alternative intéressante.

 

Le coût de l’hypothèque ou de la caution est très variable et dépend de nombreux paramètres tels que la zone géographique où se trouve le bien, le montant du prêt, la part d’apport personnel, la souscription à d’éventuels prêts aidés.

Dans certains cas, l’hypothèque apparaît plus avantageuse pour l’emprunteur mais elle demande également plus de démarches administratives. En outre, en cas de difficultés financières, les ménages risquent de se trouver face à des problèmes et des coûts similaires qu’importe la garantie sélectionnée.

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