Marché de l’immobilier : les plus jeunes et les ménages modestes pénalisés

Malgré une reprise record qui a redonné de l’espoir aux professionnels en juin, la crise sanitaire et économique et le durcissement des conditions d’octroi des crédits planent sur le marché de l’immobilier. Si la demande de prêts immobiliers est portée par les plus jeunes, ils sont aussi les premiers touchés par ces restrictions, tout comme les ménages modestes.

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Une reprise exceptionnelle en juin et des taux toujours bas

Depuis le début de l’année 2020 (exclusion faite de la période de confinement), la demande de crédits immobiliers a chuté de 18 % par rapport à la même période en 2019. À noter toutefois que le mois de juin a enregistré une hausse spectaculaire de 30 % par rapport à juin 2019, ce qui s’explique par un phénomène de reprise post-confinement. La plupart des ménages n’ayant pas pu mener à terme leur projet immobilier aux mois de mars, avril et mai, ont en effet attendu le début de l’été pour monter ou finaliser leur dossier.

Les taux des crédits ont quant à eux augmenté pendant le confinement, mais les conditions de financement restent toujours très favorables. Environ la moitié des crédits immobiliers accordés sont inférieurs à 1,50 %. Et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent même acheter à des conditions exceptionnelles.

En août 2020, les taux moyens des crédits immobiliers sur 20 ans sont proches de ceux du mois d’août 2019, année de tous les records.

Le taux d’usure : première cause d’exclusion chez les plus modestes

Exception faite des renégociations de crédits, la demande de crédits immobiliers est portée par les moins de 35 ans dont la moitié ont des revenus inférieurs à 3 000 euros nets par mois. Une tendance que les professionnels expliquent par l’immobilier qui fait plus que jamais office de valeur refuge dans un contexte économique incertain. Reste que pour capter cette clientèle jeune, composée en majorité de primo-accédants, les banques n’hésitent pas à financer plus de 16 % de dossiers qui ne respectent pas la règle des 33 % d’endettement.

Pour rappel, en fin d’année 2019, Bercy par la voix du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a formulé des bonnes pratiques à destination des banques et des partenaires financiers, ce dans le but de contenir l’offre et la demande de crédits. Depuis janvier 2020, les financeurs sont ainsi invités à ne pas prêter sur des durées supérieures à 25 ans et à ne pas soutenir des dossiers dont le taux d’endettement dépasse 33 %.

Si les spécialistes ont une inquiétude pour le moment mesurée au regard du contexte économique, les jeunes et les ménages les plus modestes sont les premiers touchés par le durcissement des conditions d’octroi des crédits et par la crise. La première cause d’exclusion est le taux d’usure, ce taux maximal au-delà duquel les banques ne peuvent pas prêter, et qui est revu par la Banque de France chaque trimestre. Les exclusions usuraires représentaient d’ailleurs 9 % des refus au T4 2019 contre 16 % au T3 2019.

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