Nouvelles réglementations : ces profils qui peineront désormais à emprunter

Crédit immobilier : les montants empruntés commencent à baisser

Malgré la crise, le marché du crédit immobilier demeure très dynamique et de nombreux ménages ont pu devenir propriétaires de leur résidence principale ou investir dans l’immobilier locatif en cette période. Sur douze mois glissants, l’encours des crédits immobiliers est même en hausse de 6,6 % au 1er octobre.

24,5 milliards

Banque de France – Octobre 2021 : « La production de crédits à l’habitat atteint 24,5 milliards (19,7 milliards hors renégociations), après 23,0 milliards en septembre ».

Cependant, la Banque de France observe également une baisse des montants empruntés en cette fin d’année, par rapport à la même période en 2019. En cause ? Les recommandations du HCSF qui deviendront juridiquement contraignantes dès janvier prochain. Pour rappel, le HCSF avait déjà durci les conditions d’octroi du crédit immobilier à l’hiver 2019, dans le but de freiner l’emballement du marché. Les banques devaient alors respecter un taux d’endettement strict de 33 % et limiter les crédits à 25 ans. Quelques mois plus tard, l’organe de régulation avait consenti quelques assouplissements, soit 35 % de taux d’effort (qui doit cependant désormais inclure l’assurance emprunteur) et des crédits pouvant aller jusqu’à 27 ans pour les acquisitions en Vefa. Des règles plus souples, mais un cadre plus strict désormais, qui pourrait priver certains profils de l’accès au crédit immobilier.

Ménages modestes, investisseurs, qui sera pénalisé par la nouvelle réglementation ?

Sans surprise, ce sont les ménages modestes qui seront les premiers pénalisés par ces nouvelles règles de financement. Et en particulier ceux disposant d’un faible apport personnel, voire pas d’apport du tout. Il s’agit pourtant d’une variable clé permettant d’obtenir un taux plus intéressant et de faire baisser son taux d’endettement. En l’absence d’apport, il peut être judicieux de faire appel à son entourage, de différer son projet ou de revoir ses ambitions à la baisse. Solliciter les conseils d’un courtier peut également s’avérer utile.

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Plus étonnant, les investisseurs locatifs pourraient être, eux aussi, pénalisés par les règles du HCSF. Jusqu’à présent, les recettes tirées des loyers venaient compenser les mensualités du crédit et la différence, positive, constituait un complément de revenu. Or, les loyers sont désormais inclus dans les revenus et les mensualités dans les charges. Un mode de calcul qui n’est pas à l’avantage des investisseurs qui voient, pour la plupart, leur taux d’effort flamber. Les investisseurs locatifs concernés n’ont alors d’autre choix que de se tourner vers un projet moins ambitieux ou de débloquer des liquidités supplémentaires. Même tendance pour les ménages les plus aisés, déjà propriétaires de plusieurs biens et qui souhaitent à nouveau investir, y compris dans leur résidence principale. Avec les nouvelles règles, la multipropriété tend à affaiblir la capacité d’endettement.