Quel est l’impact des frais de notaire sur les ventes de logements ?

Selon une étude de l’INSEE prenant en compte les taux appliqués au titre des droits de mutation en 2014, leur hausse de 6 % aurait entraîné une baisse de près de 15 000 transactions immobilières en France. Des taxes qui auraient donc un impact fort sur la décision d’achat des ménages et notamment des primo-accédants. À quelques semaines de l’entrée en vigueur de la nouvelle loi des finances, quel avenir pour les droits de mutation ?

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Droits de mutation : 80 % destinés aux départements

frais-notaire-venteLes droits de mutation ou droits d’enregistrement sont les taxes versées au notaire dans le cadre d’une acquisition ou d’une succession pour l’enregistrement du changement de nom (mutation) du propriétaire d’un bien. Puisque le notaire est chargé de collecter ces fonds, les droits de mutation sont souvent qualifiés à tort de frais de notaire. En réalité, seule une petite partie des frais d’acquisition, ces frais à payer en plus du prix de vente d’un bien, sont effectivement dus au notaire, le reste est ensuite reversé par le professionnel aux collectivités ou à l’État.

Dans les faits, les frais d’acquisition représentent en moyenne entre 7,5 et 8 % du prix de vente d’un bien. 80 % d’entre eux sont finalement collectés par les départements, le reste étant destiné aux communes puis aux émoluments des notaires.

+4,5 %
En 2014, les départements ont obtenu le droit d’augmenter le taux de leur taxe de 3,8 % à 4,5 %. Une mesure adoptée par l’ensemble des collectivités exception faite de l’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte.

Vers une nouvelle hausse des droits de mutation ?

Alors que 2018 pourrait finalement être une année record en termes de transactions immobilières après une année 2017 déjà exceptionnelle, les économistes s’interrogent sur l’impact de la hausse des droits de mutation sur les achats immobilier. Il faut dire que la baisse de ces taxes qui était pourtant une promesse de campagne du candidat Macron, a récemment été mise à mal par Matignon qui a laissé entendre que ces droits pourraient finalement augmenter pour rééquilibrer le budget des départements bientôt privés de la taxe d’habitation.

Du côté des spécialistes, le constat est simple, une telle augmentation entraîne deux mécanismes. Un phénomène d’anticipation qui pourrait dans certains cas être qualifié de précipitation et l’autre de rétention ou de différé. En 2014 par exemple, le projet de loi des finances présenté dès septembre 2013 avait encouragé de nombreux acquéreurs à concrétiser leur projet immobilier avant janvier 2014 et la hausse effective des droits de mutation. Une fois passée cette date, les futurs acheteurs avaient dès lors été nombreux à choisir de reporter leur achat quitte à rester locataire. Le phénomène de rétention semble avoir pesé plus lourd dans la balance puisque l’année 2014 avait enregistré quelque 15 000 transactions de moins que prévu.

Au printemps dernier, pour adoucir la réforme de la taxe d’habitation, Édouard Philippe avait laissé entendre qu’une hausse de 4,5 % à 4,7 % des taxes départementales au titre des droits de mutation était envisageable. Une annonce pour le moment pas suivie d’effet, alors que de nombreuses associations militent pour une suppression totale des droits de mutation qui pourraient se reporter sur la taxe foncière.

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