Viager mutualisé : acheter en viager à plusieurs

Immobilier : acheter et vendre en viager en France

Pour le vendeur, il s’agit de vendre son bien de son vivant tout en ayant la possibilité de continuer à vivre dans les lieux (viager occupé) et en percevant une rente mensuelle. Pour l’acquéreur, le viager consiste en l’acquisition progressive d’un bien grâce au versement mensuel de ladite rente et d’un bouquet au décès du propriétaire. Selon le type de contrat, l’acquéreur a la possibilité ou non d’habiter dans les lieux. La pleine jouissance ne lui est donnée qu’au décès du ou des propriétaires.

Le viager classique dit de « gré à gré » comporte donc un risque lié à une inconnue : la durée de vie du propriétaire. Et c’est bien cela qui freine les acquéreurs. Bien que la pratique soit vieille de plusieurs siècles, elle fait de moins en moins d’adeptes qui peinent à lui faire confiance.

1 %

Parmi les 850 000 ventes dans l’immobilier ancien réalisées en 2016, 1 % seulement était en viager, dont 95 % en viager de gré à gré.

Limiter les risques grâce au viager mutualisé

En pratique, le viager mutualisé se déroule comme le viager classique, en tous cas pour le vendeur. Du côté des acquéreurs, le montage financier qui permet l’achat est un peu différent. Comme son nom l’indique, les acheteurs sont plusieurs, réunis en SCI, SCPI ou via un fonds d’investissement. Cette structure acquiert plusieurs biens en viager qui sont ensuite divisés en parts pour des investisseurs indépendants, privés ou professionnels. Au décès des vendeurs, les biens sont revendus.

Pour les vendeurs, cette solution représente un double avantage. Le premier est de trouver plus facilement acquéreur. Il est plus simple, en effet, de faire supporter le risque de la durée de vie à des investisseurs ou à une société plutôt qu’à un seul acheteur privé. En outre, ce montage offre une garantie supérieure quant à la perception, régulière et dans la durée, de la rente. Bien que le viager mutualisé ne permette pas d’être totalement épargné par les impayés, c’est un gage de confiance supplémentaire.

Viager mutualisé : une relation purement commerciale

23 % des Français trouvent que la vente en viager est une pratique discutable. En effet, les acquéreurs attendent le décès du vendeur pour ne plus avoir à verser de rente et pour pouvoir jouir pleinement d’un bien. Le viager mutualisé permet donc de mettre de la distance en n’instaurant pas de relation directe entre les deux parties. Qui plus est, les fonds privés qui gèrent plusieurs dizaines d’acquisitions s’appuient sur les conseils d’experts en immobilier qui ne relèvent que des indicateurs mesurables.

La multiplicité des acquisitions permet de lisser les risques et donc les performances dans le temps et d’obtenir des rendements qui seraient proches de 7 %. Bien que dans l’absolu, cette forme de viager soit accessible à tous, elle ne séduit qu’une minorité d’investisseurs : des particuliers souhaitant faire fructifier quelques milliers d’euros, mais surtout de plus gros investisseurs tels que des institutionnels.