Profil d'emprunteur et apport personnel

Apport personnel, gestion de son budget, analyse de sa situation financière ou encore profil d'emprunteur, voilà quelques-uns des points sur lesquels le futur emprunteur devra porter une attention particulière afin d'aborder son prêt immobilier dans les meilleures conditions.

1. L'importance de l'apport personnel
2. Le taux d'endettement
3. Disposer de solides revenus
4. Bien gérer son budget
5. Adapter la durée d'un prêt immobilier
6. La qualité de l'achat immobilier

Avant de se voir accorder ou non un prêt immobilier, chaque futur emprunteur devra déposer sa demande auprès de son établissement prêteur. Dûment rempli, le dossier de prêt immobilier permettra au banquier d'établir le profil d'emprunteur du demandeur. S'appuyant sur les informations qui lui auront été transmise, sera alors à même de déterminer la validité d'une demande et, le cas échéant, d'adapter les modalités du prêt immobilier à l'emprunteur.

En fonction de la qualité de leur dossier (médiocre, moyen, bon voire excellent), des emprunteurs aux profils divers se verront soumis à des conditions de prêt différentes. Un profil d'emprunteur jugé bon par la banque pourra ainsi profiter d'un montant de prêt immobilier supérieur ou/et de taux plus avantageux qu'un profil médiocre.

Si chaque banque ou organisme de crédit utilise ses propres critères pour définir un profil d'emprunteur, le mot d'ordre reste évidemment toujours le même : moins l'emprunteur est susceptible de rencontrer des défaillances de remboursement, meilleur sera son dossier.

Avant l'octroi d'un prêt immobilier, la banque dressera donc tout d'abord le profil d'emprunteur de son futur client afin de s'assurer que ce dernier dispose des capacités suffisantes pour procéder au remboursement du prêt. Pour procéder à cette évaluation, l'établissement prêteur s'appuiera essentiellement sur 5 grands critères : l'apport personnel, le taux d'endettement, la solidité des revenus de l'emprunteur, sa façon de gérer son budget et enfin la durée du prêt immobilier.

I - L'importance de l'apport personnel

Si votre profil d'emprunteur est déterminé par la banque en fonction de divers critère, la part de votre apport personnel dans le financement du bien immobilier occupe une place prépondérante dans l'octroi par votre banque d'un éventuel emprunt.

Disposer d'un apport personnel conséquent influe sur votre futur prêt immobilier de deux façons différentes : premièrement, l'établissement prêteur sera bien évidemment plus enclin à vous accorder cet emprunt, et deuxièmement, vous pourrez bénéficier de conditions de prêt beaucoup favorables. On estime d'une manière générale qu'un particulier doit au moins disposer d'un apport personnel correspondant à 10% du prix d'achat du bien immobilier (notamment s'il s'agit d'une première acquisition).

Pourquoi la banque attache-t-elle tant d'importance à l'apport personnel ?

• Un apport personnel conséquent constitue pour la banque une preuve indéniable de votre volonté d'acquérir le bien immobilier concerné. Grâce à votre apport personnel, l'établissement prêteur prend également acte de votre implication dans le financement de votre projet.
• En engageant un apport personnel non négligeable, vous démontrez à la banque que vous avez été capable de gérer habilement votre budget pour vous constituer une épargne conséquente.

Il est à noter qu'une banque peut parfois être amenée à se passer d'apport personnel. Ce peut notamment être le cas lorsqu'elle accorde un crédit travaux ou si le prêt immobilier qu'elle octroi sert au financement d'un investissement locatif.

II - Le taux d'endettement

Sauf cas exceptionnel, une banque refusera généralement d'accorder un prêt immobilier à un emprunteur si les mensualités estimées excèdent 33% du revenu net mensuel. Pour évoquer le poids d'un éventuel emprunt sur votre budget, la banque parlera de taux d'endettement. Le calcul de votre taux d'endettement permettra à l'établissement prêteur de se faire une idée sur votre capacité à assumer un prêt immobilier sans pour autant gréver votre budget.

Le taux d'endettement défini pour votre profil emprunteur prend en compte l'ensemble des charges de votre futur prêt immobilier que vous aurez à supporter chaque mois (mensualités) mais également celles d'éventuels crédits souscrits précédemment et encore en cours (il peut s'agir d'un autre prêt immobilier, d'un crédit à la consommation, d'un crédit auto, etc.).

Si un taux d'endettement de 33% reste bien souvent la règle en vigueur, un emprunteur dont les revenus sont jugés élevés peut se voir appliquer un taux d'endettement supérieur. A contrario, sur le ménage emprunteur dispose de faibles revenus, la banque peut décider de refuser un prêt immobilier même si le taux d'endettement de 33% n'est pas atteint. Dans ce cas là, l'établissement prêteur prend en compte ce que l'on appelle le « reste à vivre » (ou « quotient familial ») et peut refuser un prêt s'il estime que les charges inhérentes à celui-ci ne permettront plus de faire face aux dépenses courantes de la vie.

Le « quotient familial » (ou « reste à vivre ») est calculé comme suit : (revenu mensuel du ménage – les charges du prêt immobilier) / le nombre de personnes composant le ménage. Il convient de multiplier ce résultat par 12 pour obtenir le « quotient familial » annuel d'une personne. D'une manière général, une banque refusera d'accorder un prêt immobilier à un ménage dont ce « reste à vivre » s'établit en deçà de 4800 euros annuels (par personne).

Cas particulier : la banque peut être amené à accepter un taux d'endettement élevé lorsqu'elle octroi un prêt immobilier de courte durée (7, 10 voire 15 ans). En effet, si l'emprunteur enregistre certaines difficultés à rembourser ses mensualités, celles-ci pourront être réduites en rallongeant la durée de remboursement du prêt immobilier.

A titre d'exemple, voilà dans quelle mesure l'allongement de la durée d'un prêt immobilier peut faire varier le montant des mensualités :

• Passer son prêt immobilier de 15 à 20 ans réduit les mensualitées d'environ 15 %.
• Passer son prêt immobilier de 20 à 25 ans réduit les mensualitées d'environ 10 %.
• Passer son prêt immobilier de 15 à 25 ans réduit les mensualitées d'environ 26 %.

Important : on notera également que pour certains prêts réglementés (1 % logement, Caisse de retraite...) le seuil de 33 % est respecté de manière très stricte, le fait de dépasser le seuil de 33 %, même de très peu, peut être un obstacle à l'obtention du prêt.

III - Disposer de solides revenus

S'il conçoit à vous accorder un prêt immobilier, votre banquier entend bien être remboursé. Dans cette optique, un emprunteur disposant de revenus réguliers et pérennes sera évidemment plus intéressant pour lui qu'un emprunteur dont les rentrées financières sont aléatoires. Pour votre banque, la sécurité de votre emploi et votre ancienneté au sein de celui-ci seront des éléments déterminant en vue d''un éventuel octroi de prêt immobilier.

Si l'ancienneté dans l'entreprise était auparavant prise en compte, un établissement prêteur préférera désormais prendre en considération votre ancienneté au sein de la même profession (même si l'entreprise dans laquelle vous exercez n'est pas celle dans laquelle vous avez débuté). Multiplier les employeurs n'est donc plus considéré comme un handicap pour obtenir un prêt immobilier.

Si certaines exceptions demeurent, la très grande majorité des établissements conditionneront l'octroi d'un prêt immobilier à un CDI (Contrat à Durée Indéterminé) dont la période d'essai est révolue.

IV - Bien gérer son budget

Avant d'accorder un prêt immobilier à un futur client, la banque déterminera obligatoirement que les futures mensualités n'alourdiront pas de façon excessive le budget de ce dernier. Un examen approfondi des relevés de compte de l'emprunteur (au moins ceux couvrant les trois derniers mois) permettront de s'assurer que son budget ne sera pas mis à mal par la charge supplémentaire de mensualités.

Malgré un taux d'endettement relativement faible et des fins de mois parfois difficiles, un particulier pourra toutefois prétendre à un prêt immobilier s'il dispose d'un produit d'épargne qu'il alimente régulièrement. En effet, réserver chaque mois une somme conséquente à son PEL (Plan d'Epargne Logement) ne pourra que rassurer votre banquier sur votre aptitude à faire face à une certaine pression financière.

V - Adapter la durée d'un prêt immobilier

En accordant un prêt immobilier, la banque s'expose au risque que l'emprunteur ne puisse s'acquitter de son remboursement. Si la souscription d'une assurance de prêt immobilier reste évidemment la solution idéale permettant de limiter considérablement ce risque, la banque considérera néanmoins qu'un prêt immobilier de courte durée constitue un investissement plus sécurisé qu'un crédit à longue échéance. Accorder un emprunt sur 10 ans comporte en effet un risque de défaillance de remboursement bien moindre que l'octroi d'un prêt immobilier sur 20 ou 25 ans.

Avant d'accorder un prêt immobilier, la banque se livrera à un examen plus approfondi de l'emprunteur si le crédit demandé est de longue durée. L'octroi éventuel d'un prêt immobilier sur 20, 25 ou 30 ans impliquera ainsi une étude bien plus poussée du profil de l'emprunteur (âge, situation professionnelle, etc.) qu'un prêt immobilier sur 10 ou 15 ans.

VI - Comment évaluer son dossier de prêt immobilier ?

Êtes-vous plutôt « cigale » ou plutôt « fourmi » ? Disposez-vous du budget nécessaire pour supporter la charge d'un prêt immobilier ? Etes-vous certain des qualités de votre dossier ? Si vous faîtes partie de ces futurs emprunteurs qui se posent ce genre de question, nous vous proposons ici de réviser vos classiques en parcourant point par point les éléments indispensables à un bon dossier de prêt immobilier.