Crédit immobilier : dépasser les 33 % d’endettement, c’est parfois possible

Malgré le durcissement des conditions d’octroi et la crise sanitaire et économique, certains emprunteurs parviennent à s’affranchir de la règle des 33 % d’endettement. Souvent aidés par des courtiers, ils ont en commun une épargne personnelle conséquente et un « reste à vivre » suffisant. Selon les professionnels, plus de la moitié des emprunteurs dont le crédit immobilier dépasse le tiers des revenus, parvient à concrétiser son projet.

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Règle des 33 % d’endettement : les banques disposent d’une marge de manœuvre de 15 %

En septembre, on estime qu’il est possible d’obtenir un crédit immobilier au taux moyen de 1,24 %, soit des conditions toujours très avantageuses. Malgré tout, les dossiers des emprunteurs sont passés à la loupe par les banques qui sont invitées à ne pas prêter sur des durées supérieures à 25 ans et à ne pas dépasser les 33 % d’endettement. Des bonnes pratiques formulées par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) en fin d’année 2019, dans le but de contenir l’offre et la demande de crédits.

Depuis le début de l’année 2020, phénomène renforcé par le confinement lié à l’épidémie de Covid-19, les banques se montrent donc plus réticentes à prêter à des ménages dont les mensualités du crédit représentent plus d’un tiers de leurs revenus nets mensuels. Reste que Bercy autorise toutefois les établissements financiers à accorder quelques exceptions pour 15 % des dossiers.

Achat d’une résidence principale : les primo-accédants chouchous des banques

Achat d’une résidence principale les primo-accédants chouchous des banquesSi l’on considère qu’environ 30 à 35 % des dossiers de demande de crédit immobilier déposés ne respectent pas la règle des 33 % d’endettement, alors la moitié d’entre eux ne donnera pas lieu à un financement et l’autre moitié permettra de mener à bien un projet immobilier.

Les ménages qui obtiennent cette dérogation sont bien souvent accompagnés d’un courtier, rompu à l’exercice de la négociation avec les partenaires financiers. Dans les plus rares cas, des emprunteurs ayant un taux d’endettement à 35 % voire 39 % parviennent ainsi à obtenir un crédit immobilier. À noter toutefois que l’apport personnel et le « reste à vivre » sont, dans ce cas, indispensables.

Pour un couple, on estime, par exemple, qu’une épargne disponible représentant au moins 10 % du projet ainsi qu’un « reste à vivre » de 2 000 € est un minimum si la règle des 33 % n’est pas respectée. Dans le cadre d’un investissement locatif, les revenus et le reste à vivre sont scrutés en priorité.

Dans ce contexte, les primo-accédants font toujours figure d’exception. Cette clientèle jeune, aux revenus évolutifs, représente pour les banques de futurs épargnants, consommateurs d’autres produits financiers dans les années à venir. Les établissements financiers se montrent donc moins hésitants à prêter à un primo-accédant ne respectant pas les 33 % d’endettement, plutôt qu’à un ménage modeste. Certains n’hésitent d’ailleurs pas à exiger un apport personnel de 15 à 20 % ainsi qu’une épargne complémentaire disponible. Ils s’assurent ainsi de la bonne tenue des finances ainsi que d’un « matelas » dont pourrait disposer les emprunteurs en cas de coup dur.

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