Taux d’intérêt et taux d’usure de nouveau à la hausse en mai
Selon Meilleurtaux, les taux d’intérêt d’emprunt moyens pour les crédits immobiliers en mai se situent autour de 2,73 % sur 15 ans, 2,95 % sur 20 ans et 3,10 % sur 25 ans. En parallèle, le taux d’usure a lui aussi été revalorisé, passant ainsi à 3,91 % pour les prêts à taux fixe de moins de 10 ans, 4,33 % pour les prêts à taux fixe entre 10 et 20 ans et 4,52 % pour les prêts à taux fixe de plus de 20 ans. Pour rappel, pour soutenir la rapide hausse des taux d’intérêt d’emprunt, la Banque de France a consenti à mensualiser la revalorisation du taux d’usure depuis février et ce, jusqu’en juin. Ce taux, qui était alors réexaminé trimestriellement, correspond au plafond au-delà duquel les banques n’ont pas le droit de prêter.
Selon l’Observatoire Crédit Logement CSA, la production de crédits immobiliers est en baisse de 40,6 % au premier trimestre 2023, par rapport au premier trimestre 2022. Un contexte qui contraint les banques, les pouvoirs publics et les associations à chercher des solutions.
Protéger les emprunteurs tout en relançant la production de crédits immobiliers
En avril, déjà, l’Union des intermédiaires de crédit (UIC) avait alerté le Gouvernement en raison du durcissement des conditions d’accès au crédit immobilier qui tendait à gripper le marché. Une alerte plus récemment donnée par l’Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédit (APIC).
Privilégier le « reste à vivre »
Première piste évoquée par l’APIC pour faciliter l’accès au crédit immobilier : prendre en compte la notion de reste à vivre au moment de l’étude des dossiers de financement. Cela permettrait, en effet, d’accorder des crédits immobiliers au cas par cas, en fonction notamment de la composition du foyer et de ses dépenses courantes. Une nuance qui n’est pas permise avec l’application stricte du taux d’endettement, fixé à 35 % par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). À terme, plus le reste à vivre est important, plus la banque pourrait se détourner du taux d’endettement lorsqu’elle étudie un dossier de demande de financement.
L’association professionnelle recommande un reste à vivre minimum de 600 € pour un célibataire, de 1 100 € pour un couple, de 1 350 € pour un couple avec un enfant, de 1 600 € pour un couple avec deux enfants et de 1 900 € pour un foyer de cinq personnes.
Mieux tenir compte des revenus locatifs
Selon l’APIC, il serait également pertinent d’appliquer un calcul spécifique en cas d’investissement locatif. Il faut dire que ce type de placement est particulièrement pénalisé actuellement, en raison du taux d’endettement. Certains acquéreurs ayant pourtant un profil d’emprunteur avantageux et des revenus confortables, se voient refuser l’accès au crédit immobilier pour un investissement locatif en raison du dépassement du seuil de 35 %. L’association recommande dès lors de prendre en compte la différence entre les revenus locatifs et les charges locatives au moment de l’étude du dossier. Et de rappeler que les revenus locatifs ne sont déjà que partiellement pris en compte par les banques (70 à 80 % en général), qui intègrent un niveau de risque.
Favoriser les rénovations énergétiques
Soutenue par le courtier en ligne Pretto, l’idée selon laquelle les crédits immobiliers pour des biens énergétiquement performants ou qui prévoient des travaux de rénovation pourraient être favorisés, est de nouveau à l’étude. Le courtier propose par exemple de majorer à 38 % le taux d’endettement pour ces biens. Et l’APIC d’ajouter qu’une faible consommation d’énergie permet de réduire le montant des charges ce qui devrait être favorable aux emprunteurs.
9 %Un taux d’endettement réévalué à 38 % permet d’emprunter jusqu’à 9 % de plus sur 25 ans, par rapport à la limite actuelle de 35 %.
Simplifier le PTZ
Dans le cadre des « 100 jours d’apaisement », la première ministre Elisabeth Borne a présenté sa feuille de route. Plusieurs points concernent l’accès au logement avec notamment la simplification du PTZ. Ce prêt sans taux d’intérêt ni frais de dossier constitue un véritable levier pour l’accès à la propriété immobilière. Prévu pour durer jusqu’au 31 décembre 2023, il pourrait donc faire l’objet d’une prorogation et connaître quelques évolutions. Pour l’heure, rappelons qu’il est réservé aux primo-accédants qui souhaitent acquérir leur résidence principale.
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