Investir en SCPI à crédit : un effet de levier

Investir dans l’immobilier via une SCPI (Société civile de placement immobilier) offre bien des avantages parmi lesquels celui de s’affranchir des contraintes liées à la gestion locative. Comme pour financer un projet immobilier traditionnel tel qu’un investissement locatif, il est possible de recourir au crédit immobilier pour l’achat de parts de SCPI. Cela constitue un véritable effet de levier. Explications.

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SCPI : l’investissement immobilier sans la gestion locative

Comme le rappelle le site la-scpi.immo, l’investissement en SCPI est simple et présente de multiples avantages tels que « jusqu’à 7 % de rendement » et « 10 % avantages fiscaux ». Pour désigner ce type d’investissement, on parle également de « pierre papier ». Pour rappel, une SCPI « est un organisme de placement collectif prenant la forme d’une société non cotée en bourse » indique le ministère de l’Économie et des Finances. Les investisseurs achètent des parts et de son côté, l’organisme qui les collecte acquière et gère un patrimoine immobilier. Celui-ci peut être constitué d’immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts logistiques, etc.), on parle alors d’une SCPI d’entreprise, ou bien d’immeubles à usage d’habitation dans le cas d’une SCPI d’habitation.

Outre la faiblesse relative du montant du ticket d’entrée qui permet à de nombreux investisseurs d’acquérir des parts, investir en SCPI permet de s’affranchir de nombreuses contraintes habituellement associées à l’investissement locatif. C’est en effet le gestionnaire qui est chargé d’acheter les biens, de rechercher les locataires, de réaliser les états des lieux, de payer les charges, de veiller à faire réaliser les travaux et de collecter les loyers.

Utiliser le crédit immobilier et sa capacité d’endettement

Le ministère de l’Économie estime entre 150 € et 1 000 € le coût moyen d’une part de SCPI. À titre de comparaison, la plateforme SeLoger estimait à 3 302 € le prix moyen du m² pour l’achat d’un bien immobilier en France en décembre 2022. Selon le magazine Capital, la promesse de rendement des SCPI, qui peut aller de 4 à 7 %, permet de compenser les coûts liés à l’emprunt SCPI si les parts sont acquises à crédit. Mieux encore, cela ne nécessiterait un effort mensuel « que » d’environ 200 € pour chaque tranche de 100 000 € empruntée.

Investir à crédit dans un SCPI constitue donc un véritable effet de levier. Plutôt que de mobiliser ses liquidités, l’investisseur ou le ménage peut ainsi créer de la richesse et développer son patrimoine en utilisant sa capacité d’endettement. Il existe un autre avantage, celui lié aux risques. Avec l’investissement en SCPI, le détenteur de parts est faiblement exposé aux risques d’impayés du locataire puisqu’il existe en réalité une multitude de locataires, tous gérés par la SCPI. Le risque est donc mutualisé. Le patrimoine de l’investisseur est lui aussi mieux protégé qu’avec un investissement locatif classique lorsqu’un prêt immobilier est contracté. Dans ce cas en effet, c’est l’assurance emprunteur qui prend le relais en cas de défaillance : accident, invalidité, incapacité, décès et parfois même perte d’emploi. Une bonne nouvelle pour les héritiers en cas de succession anticipée.

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