Investissement locatif : l’importance de l’emprunt immobilier

Dans la plupart des cas, investir dans l’immobilier locatif nécessite de contracter un prêt immobilier. Et c’est sans conteste le bon moment, compte tenu des taux historiquement bas et des conditions de financement désormais très souples de la part des banques. Mais avant de réussir un investissement, il faut bien préparer son dossier de prêt pour espérer réaliser une opération rentable.

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Des taux inférieurs à 1,30 % pour financer un projet immobilier

Acheter pour louer passe tout d’abord par l’élaboration d’un dossier de financement le plus solide possible. La période actuelle, favorable aux emprunteurs, bénéficie autant aux ménages qui achètent leur résidence principale qu’aux investisseurs qui optent pour l’immobilier locatif.

Sous certaines conditions et sous réserve de présenter un profil emprunteur rassurant et un dossier sérieux, il est aujourd’hui possible de financer un projet immobilier à un taux de 0,80 % sur 15 ans, 1 % sur 20 ans et 1,25 % sur 25 ans.

Investissement locatif l’importance de l’emprunt immobilierInvestissement locatif, résidence principale : des modes de calcul différents

Avant de prêter une somme importante à un futur acheteur immobilier, les banques prennent en compte plusieurs paramètres tels que les revenus, les dépenses, les charges. Ces éléments permettent de déterminer le « reste à vivre » d’un emprunteur ainsi que son taux d’endettement qui ne doit pas excéder 33 % pour l’acquisition d’une résidence principale.

Mais pour un investissement locatif, le calcul est différent. La règle des 33 % d’endettement n’est alors pas appliquée puisqu’à terme, l’acquéreur peut compter sur des revenus fonciers issus des loyers versés par le locataire. À noter que les banques ne retiennent pas le montant des loyers en totalité dans le calcul des ressources mais seulement 70 à 80 %. Le risque d’impayés et de vacance locative ainsi que les charges expliquent la différence.

Bien connaître le marché locatif

Pour bien préparer son dossier de demande de prêt, il est essentiel de bien connaître l’environnement entourant le bien immobilier. Les points d’intérêts comme la proximité des transports en commun, des établissements scolaires, des commerces, tout comme les nuisances peuvent influencer le montant du loyer et la facilité à trouver des locataires. Le marché locatif doit ainsi être passé à la loupe à l’aide des sites Internet spécialisés, mais surtout, quand cela est possible, grâce à des visites sur le terrain et au concours des agents immobiliers.

Si le fait de trouver un locataire est une nécessité pour tous les investisseurs locatifs, c’est d’autant plus important lorsqu’un avantage fiscal y est conditionné. Les particuliers qui optent pour un achat en Pinel ou en Denormandie auront donc tout intérêt à intégrer un loyer estimatif précis dans leur dossier et à prouver que la zone choisie bénéficie d’un dynamisme économique.

Pour un investissement locatif rentable, il est conseillé de bien préparer son dossier de demande de prêt, de choisir une zone économiquement dynamique et de faire en sorte de bénéficier d’avantages fiscaux.

Enfin, il est important de bien négocier son assurance de prêt. Celle-ci coûte généralement moins chère pour un investissement locatif que pour l’achat d’une résidence principale, car les loyers permettent en partie de compenser une perte de revenus professionnels.

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