Prêt immobilier : pourquoi le taux d’usure peut parfois être pénalisant

Afin de limiter les abus concernant les taux d’intérêt pratiqués par les banques dans le cadre de crédits immobiliers, la Banque de France fixe régulièrement des plafonds qui servent de référence aux organismes financiers. Ces taux plafonnés sont également appelés taux d’usure. Mais avec les taux actuels extrêmement bas, le taux d’usure est parfois plus pénalisant que protecteur pour les ménages qui souhaitent réaliser un projet immobilier.

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Qu’est-ce que le taux d’usure ?

taux-usure-immobilierAfin de limiter les abus ainsi que le taux d’endettement des ménages, la Banque de France fixe tous les trimestres un TAEG maximal à ne pas dépasser, également qualifié de taux d’usure. Par TAEG il faut comprendre taux annuel effectif global, c’est-à-dire le taux du crédit auquel s’ajoutent les frais comme l’assurance, la garantie et les honoraires. La mention du TAEG est obligatoire sur toutes les offres de prêts, car elle permet de connaître le coût global d’un crédit et de faire jouer la concurrence.

Chaque trimestre, pour déterminer les taux d’usure qui entreront en vigueur pour tout le trimestre suivant, la Banque de France établit la moyenne des taux du trimestre précédent à laquelle elle ajoute 33 %. Le taux d’usure ainsi obtenu dépend de la nature du crédit et de sa variabilité. Par exemple, le taux d’usure applicable depuis le 1er octobre 2018, pour l’ensemble du 4ème trimestre, est de 3,08 % pour les crédits immobiliers de plus de 20 ans et de 3,25 % pour les prêts relais.

Prêt immobilier : les limites du taux d’usure

Destinés à protéger les ménages contre des taux abusifs appliqués par les banques, les taux d’usure sont malgré tout dépendants des taux habituellement pratiqués puisque ceux-ci servent de base de calcul. Alors que les taux nominaux sont toujours historiquement bas, les taux d’usure sont donc proportionnellement bas eux-aussi.

Paradoxalement, le taux d’usure a donc actuellement tendance à desservir certains ménages au profil atypique plutôt qu’à les protéger. Un comble quand on sait que les taux nominaux actuels frôlent désormais les taux planchers du dernier trimestre 2016. Ainsi, un couple de seniors a vu son prêt de 1,24 million d’euros sur 25 ans passer de 1,85 % à 3,8 % en ajoutant le coût de l’assurance emprunteur. Un couple de jeunes actifs avec une situation stable et 5000 € net / mois a vu son regroupement de crédits refusé à cause du même mécanisme, les frais de notaire applicables ayant fait passer le taux du crédit sur 12 ans au-dessus de 2,85 %.

Selon le courtier Meilleurtaux, « Le but est de protéger les emprunteurs contre les abus et les taux trop élevés. Or, depuis quelques années, ce taux d’usure ne cesse de diminuer et cela finit par produire l’effet inverse à savoir l’exclusion de certaines catégories d’emprunteurs, notamment les plus faibles revenus, les personnes à risques et également les seniors, indépendamment de leur solvabilité ».

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