Crédit immobilier : des conditions toujours exceptionnelles en cette fin d’année 2021

Des crédits immobiliers inférieurs à 1 % sur 20 ans

Malgré la crise, les banques continuent de prêter, et ce, à des niveaux toujours très bas. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen, toutes durées confondues, mais sans compter les renégociations, s’affichait à 1,06 % en novembre (hors assurance et frais de dossier). Et les meilleurs dossiers peuvent même espérer décrocher un crédit à des conditions très attractives entre 0,62 % et 0,86 % pour un prêt sur 15 ans et 0,99 % en moyenne sur 20 ans.

Plus surprenant, ce sont les prêts sur 25 ans qui bénéficient de la plus forte décote sur un an. En novembre 2020, ils étaient accordés au taux moyen de 1,38 % contre 1,13 % aujourd’hui.

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Les prix de l’immobilier et les règles du HCSF font grimper la durée moyenne des crédits

Avec le durcissement des conditions d’octroi et les recommandations du HCSF qui deviendront juridiquement contraignante en 2022, la durée des crédits immobiliers n’a eu de cesse de s’allonger. Désormais, les banques prêtent en moyenne sur 240 mois, soit 20 ans, ce qui correspond à sept mois de plus par rapport à novembre 2020.

Une durée d’emprunt historique selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, qui s’explique notamment par la hausse des prix du logement et le taux d’effort qui doit désormais être strictement inférieur à 35 %.

À noter que si les conditions d’emprunt sont toujours très bon marché et permettent au plus grand nombre d’accéder à la propriété, les opérations immobilières coûtent par ailleurs de plus en plus cher, en particulier si l’on compare avec la période d’avant la crise du Covid-19. En novembre 2019, il fallait en moyenne 4,4 années de revenus pour devenir propriétaire de son logement, il en faut maintenant 4,8.

Coup d’œil sur la notion de « taux d’effort »

On parle souvent de taux d’endettement et de taux d’effort pour déterminer la capacité d’emprunt en vue d’un achat immobilier. Selon les nouvelles règles du HCSF, ce taux d’effort ne doit pas être supérieur à 35 %. Pour le calculer, il faut déduire des revenus du ménage, toutes les dépenses incompressibles telles que l’assurance habitation, l’assurance de prêt, la taxe foncière, les charges de copropriété, les frais d’électricité, de gaz, la téléphonie, ainsi que les éventuelles mensualités liées à des prêts en cours.

Insee

« Le taux d’effort est le rapport entre la somme des dépenses liées à l’habitation principale et les revenus des ménages. (…) Cet indicateur permet de mesurer le poids de la dépense liée à l’occupation du logement sur le budget des ménages et le pouvoir « solvabilisateur » des aides »

Il en résulte un « reste à vivre » à partir duquel il est possible d’estimer la capacité d’emprunt. Le taux d’effort est une notion proche de celle du taux d’endettement, mais elle offre plus de précision.