Le prêt gigogne, l’art d’emprunter encore moins cher

Les meilleurs profils profitent aujourd’hui de conditions exceptionnelles pour financer un achat immobilier. Il n’est ainsi pas rare d’acheter une résidence principale ou d’investir dans le locatif grâce à un crédit à 1 % sur 20 ans. Mais malgré cette situation déjà très favorable, il est possible d’optimiser encore davantage son financement en scindant son prêt en plusieurs lignes. C’est ce qu’on appelle le prêt gigogne.

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Un prêt immobilier sur plusieurs lignes

L’adjectif « gigogne » désigne des objets qui se glissent ou s’emboîtent les uns dans les autres, grâce à des tailles différentes. On parle ainsi souvent de lits ou de tables gigognes. Mais il est un autre domaine, plus surprenant, où le terme gigogne a son intérêt, celui du crédit immobilier.

Les montages financiers en gigogne également appelés prêts duo consistent en la signature de plusieurs prêts, généralement deux, d’une durée différente. Le crédit le plus court bénéficie du taux le plus bas ce qui tend à faire baisser le taux global de l’emprunt. Quant au crédit le plus long, il est associé à un différé d’amortissement destiné à lisser le montant des mensualités sur toute la durée. Ce montage complexe nécessite un calcul précis pour être pertinent. Le différé d’amortissement doit ainsi être supporté par l’économie réalisée sur les taux d’intérêt.

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Le prêt gigogne permet aujourd’hui de bénéficier d’un taux moyen inférieur à 1 % pour un prêt court sur 15 ans.

Prêt duo : les frais annexes peuvent varier

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Plutôt rare, le prêt gigogne offre pourtant de nombreux avantages. Il représente une alternative intéressante aux candidats à l’accession immobilière. Les banques n’hésitent d’ailleurs pas à proposer ces montages aux emprunteurs ayant les meilleurs profils tels que ceux ayant une capacité d’épargne importante ou une situation professionnelle stable et avantageuse. En 2019, le nombre de crédits contractés pour un même projet immobilier est d’ailleurs de 1,17 % contre 1,21 % en 2018 et 1,18 % en 2017. Ces prêts multiples sont des prêts duo, mais aussi des PTZ (prêts à taux zéro), des prêts aidés ou des PEL (prêt épargne logement).

Ces avantages ne doivent toutefois pas faire oublier que les ménages n’attendent généralement pas la fin officielle de leur prêt pour revendre ou quitter leur logement. Pour un emprunt moyen sur 20 ou 25 ans, nombreux sont les clients qui remboursent de manière anticipée au bout de 8 ans. Mais le prêt le plus court permettant de rembourser une part plus importante du capital, le prêt duo reste intéressant. C’est également le cas des frais pour rachat anticipé qui sont plus faibles dans ce cas. En revanche, les frais annexes tels que les frais de garantie ou de dossiers peuvent être plus élevés.

Reste que toutes les banques ne proposent pas de prêt gigogne, en particulier dans ce contexte de taux bas qui les incitent à simplifier leur offre commerciale.

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