Crédit immobilier : quels montages pour contourner le taux d’usure

Taux d’usure : les blocages varient selon les régions

Jusqu’à la fin septembre, le taux de l’usure pour les crédits immobiliers à taux fixe sur 20 ans et plus, les plus courants, est fixé à 2,57 %. Autrement dit, pour ne pas être considéré comme usuraire et donc interdit, un crédit immobilier ne peut pas dépasser la limite de 2,57 % une fois ajoutés au taux nominal les frais d’assurance, de dossier, de garantie, voire de courtage. Or, les taux moyens s’établissent désormais à 1,75 % sur 20 ans et 1,90 % sur 25 ans. Mais il n’est pas rare que la limite des 2 % soit franchie. Le courtier Pretto estime d’ailleurs à 2,07 % la moyenne des taux en septembre. Il faut remonter à 2017 pour observer de tels niveaux, période où le seuil de l’usure était fixé à 3,35 % sur 20 ans.

Selon un sondage Opinion System commandé par l’Association française des intermédiaires en bancassurance (Afib), 45 % des dossiers de financement ont été rejetés depuis le début de l’année. Mais pour le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, il convient de tempérer ces problèmes qui varient selon les régions. En Île-de-France, par exemple, le faible taux d’usure crée de nombreux blocages, tandis que le phénomène reste minoritaire dans d’autres régions de France.

• Tout savoir sur le fonctionnement du taux d’usure

Taux variable, prêt capé ou multilignes : les solutions contre un taux d’usure jugé trop bas

Dès lors, il existe plusieurs solutions pour contourner cette limite destinée à protéger les emprunteurs, mais qui tend à les pénaliser. Réévaluer la part de l’assurance de prêt, la caution et les frais de dossier pour commencer et ne pas hésiter à mettre son dossier en concurrence pour faire des économies.

Certaines banques n’hésitent plus à proposer à nouveau des prêts à taux variable à leurs clients, pourtant devenus obsolètes dans un contexte de taux bas. Une pratique qui demeure toutefois encore anecdotique, environ 5 % des banques proposent des crédits immobiliers à taux révisable. Les emprunteurs qui font ce choix doivent se prémunir contre l’envolée des intérêts en optant pour un prêt capé à 1 ou 1,5 (la révision ne peut pas excéder 1 à 1,5 points). Une solution intermédiaire se trouve dans le taux mixte qui alterne taux fixe au début puis taux variable, mais dans une certaine mesure.

economie.gouv.fr : « On dit que le taux d’intérêt est « capé » lorsque le contrat de prêt prévoit une limitation à la hausse de la variation globale du taux d’intérêt. Une limitation à la baisse peut être également prévue. Le coût total n’est donc là encore pas connu à l’avance, mais le risque est relativement contenu ».

Enfin, c’est le grand retour du prêt multilignes qui permet de scinder un crédit en plusieurs prêts de durées et de montants différents. Le tout est ensuite lissé pour obtenir des mensualités cohérentes. Cela offre l’avantage de pouvoir bénéficier de taux avantageux sur les prêts les plus courts. On retrouve par exemple ce montage en cas de souscription d’un PTZ (prêt à taux zéro) en complément d’un prêt classique.