Prêt multipalier

Se lancer dans l’investissement immobilier signifie parfois contracter plusieurs prêts afin de profiter de tous les prêts à taux réduits. Afin de procéder à un lissage de ces prêts, certains établissements bancaires proposent le prêt multipalier. Quels en sont les avantages et inconvénients ? Comment faire une simulation des mensualités ? Le guide LPI répond à vos questions.

Le crédit multipalier en bref

Le prêt multipalier permet de fusionner tous les prêts immobiliers, classiques, aidés ou subventionnés, qu’un emprunteur devrait souscrire dans le cadre de son acquisition immobilière, pour obtenir une mensualité identique durant toute la durée de l’emprunt, permettant ainsi de réaliser de fortes économies sur les intérêts dus.

Fonctionnement du crédit multipalier

Le cumuls des différents crédits immobiliers

Acheter un bien immobilier relève parfois du parcours du combattant. Pour obtenir le précieux sésame, un emprunteur se devra d’épuiser toutes les possibilités qui lui sont offertes pour constituer son apport personnel, obtenir des prêts à taux bonifiés ou aidés (un emprunt à taux zéro Plus (PTZ+), crédit Action Logement, Prêt à l’Accession Sociale…), et contracter le crédit classique qui lui permettra de boucler son budget.

Au final, il n’est pas rare de voir l’acheteur d’un bien se retrouver avec 2, 3, 4 ou 5 crédits en simultané avec des taux différents, et surtout, des durées de remboursement différentes. L’emprunteur se retrouve bien souvent asphyxié pendant les premières années de remboursement.

Le lissage des prêts signés

Le prêt multipalier permet de lisser vos mensualités de remboursement, c’est-à-dire d’avoir une seule et unique mensualité d’un même montant jusqu’au solde de votre dernier crédit. Donc pas de surcharge de remboursement pendant les premières années.

Ne pouvant pas intervenir sur le remboursement des prêts aidés que vous aurez contractés, votre banque va tout simplement vous accorder une faible mensualité sur les premières années de remboursement de votre prêt classique. Puis, à chaque fois que l’un de vos prêts sera soldé, elle augmentera votre mensualité du même montant que celle du prêt venant de prendre fin.

Les avantages du crédit multipalier

Maitriser son taux d’endettement

En lissant vos mensualités de remboursement, le crédit multipalier permet de diminuer votre taux d’endettement.

Dans l’éventualité où votre budget serait serré, la souscription à un prêt multipalier permet donc :

  • soit d’emprunter un montant plus élevé pour votre crédit classique
  • soit de diminuer votre endettement et donc d’éviter un refus de prêt de la part de votre banquier

Maitriser son budget

En optant pour une mensualité fixe et moindre, l’emprunteur pourra plus facilement gérer son budget, et ainsi, par exemple, se reconstituer immédiatement une épargne.

Diminuer le coût du crédit

Pour rester dans un taux d’endettement acceptable, le souscripteur à un prêt immobilier classique n’aura d’autre choix que d’augmenter la durée de son remboursement. En optant pour un prêt multipalier, la charge des intérêts d’emprunt sera considérablement réduite puisque le montant des mensualités remboursées augmentera mécaniquement à chaque fois que l’un des crédits aidé ou à taux bonifié prendra fin.

Exemple de financement

Afin de financer l’acquisition d’un logement d’une valeur de 200 000 €, un emprunteur a souscrit à plusieurs crédits l’engageant chacun pour des mensualités aux montants divers :

Type de crédit Nombre de mensualités Montant de la mensualité (en €)
PTZ Plus 120 133,33
PEL 108 181,57
CEL 84 186,23
Prêt immobilier « classique » 264 781,30

Sans les avantages apportés par un crédit multipalier, l’emprunteur sera soumis au tableau de remboursement suivant :

Type de crédit 1 à 84 mois 85 à 108 mois 109 à 120 mois 121 à 264 mois Interets dus
PTZ + (en €) 133,33 133,33 133,33
PEL (en €) 181,57 181,57 3 303,56
CEL (en €) 186,23 1 668,32
Prêt immobilier « classique » (en €) 781,30 781,30 781,30 781,30 82 544,20
Mensualités cumulées (en €) 1 282,43 1 096,20 914,63 781,30
Total des intérêts (en €) 87 516,08

En souscrivant à un prêt multipalier en lieu et place d’un prêt immobilier « classique » et après avoir convenu avec la banque d’une mensualité acceptable de 1 200 €, l’emprunteur sera soumis au tableau de remboursement suivant :

Type de crédit 1 à 84 mois 85 à 108 mois 109 à 120 mois 121 à 192 mois Intérêts dus
PTZ + (en €) 133,33 133,33 133,33
PEL (en €) 181,57 181,57 3 303,56
CEL (en €) 186,23 1 668,32
Prêt multipalier (en €) 698,87 885,10 1 066,67 1 195,92 55 134,76
Mensualités cumulées (en €) 1 200 1 200 1 200 1 195,92
Total des intérêts (en €) 60 106,64

Avec une mensualité inférieure de 82.43 €€ sur les 7 premières années, puis pérenne sur l’ensemble de la durée du prêt, le crédit multipalier a permis de diminuer la durée totale du prêt amortissable de 264 mois à 192 mois, générant ainsi une économie sur le coût du crédit de 87 516,08 € – 60 106,64 € = 27 409,44 €.

Le prêt multipalier est sans aucun doute le meilleur crédit immobilier disponible. Il permet de gérer au mieux son budget tout en diminuant son taux d’endettement et le coût global de l’emprunt. C’est sans doute la raison pour laquelle peu de banques distribuent ce crédit immobilier dans leur offre.

Autre avantage de taille, en souscrivant à un crédit multipalier, vous pouvez diminuer votre taux d’endettement, et donc, disposer d’une épargne supplémentaire que vous pourriez placer en assurance vie ou en contrat de capitalisation pour préparer votre retraite. Armez-vous donc de patience et faites le tour des banques et des courtiers en prêts immobiliers.

En savoir plus sur les différents types de crédits immobiliers :