Crédit Immobilier : « l’horizon du marché semble s’éclaircir » selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA

L’état des lieux du marché du crédit immobilier en juillet 2023

Des résultats en demi-teinte. L’Observatoire Crédit Logement/CSA a rendu publique son état des lieux du crédit immobilier pour le mois de juillet 2023 et plusieurs points sont à constater. Le taux moyen des crédits a continué de grimper, avec une hausse mensuelle moyenne de 18 points de base depuis le début de l’année. Cette rapide hausse a été rendue possible par la revalorisation du taux d’usure depuis janvier, suivie de sa mensualisation, permettant aux taux de s’adapter à l’augmentation du coût des ressources nécessaires pour financer ces crédits.

Depuis l’année dernière, les banques ont été contraintes d’augmenter leurs taux des crédits afin de maintenir la rentabilité des nouveaux crédits et de se conformer aux directives des autorités monétaires. Ainsi, en juillet 2023, les taux des prêts immobiliers à 25 ans dépassaient 3,80 % pour les trois-quarts des emprunteurs (et la moitié des emprunteurs pour les prêts à 20 ans) et même 4,32 % pour les emprunteurs disposant de moins d’apport personnel. Ces niveaux de taux n’avaient pas été observés depuis fin 2011.

« La situation ne se stabilisera qu’à partir d’octobre probablement. L’année 2023 étant pliée, les banques accélèrent le rythme de remontée des taux pour reconstituer leurs marges, au plus tard pour septembre. En espérant, bien sûr, que le coût de l’argent se stabilise. L’objectif est simple : préparer 2024 avec une situation normalisée. En effet, tous les dossiers qui seront instruits à partir d’octobre seront finalisés en 2024. » Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis

L’organisme de caution apporte toutefois une pointe d’optimiste à ce constat : la rentabilité des nouveaux crédits ne se détériore plus depuis le début du printemps et elle se redresse progressivement depuis juin dernier. Cependant, la production de nouveaux crédits, au ralenti depuis 2022 en raison de la détérioration de cette rentabilité, tarde à rebondir de manière significative malgré la mensualisation du taux d’usure.

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L’allongement des durées des prêts pour compenser la hausse des taux

La durée des prêts accordés s’allonge à un niveau rarement observé. Désormais, la durée moyenne d’emprunt est de 20,8 ans, contre 13,6 ans en 2001. Or, si précédemment cette évolution des durées permettait jusqu’alors d’amortir l’impact de la hausse des taux sur la capacité d’emprunt des ménages, elle ne produit aujourd’hui plus le même effet. Par ailleurs, la capacité d’emprunt a reculé de 12,6 % depuis le début de l’année. Un ménage qui empruntait 100 000 € en 2021 emprunterait en juillet 2023 87 400 €.

Simultanément, malgré plusieurs années de croissance rapide, le niveau de l’apport personnel augmente maintenant à un rythme moins rapide qu’auparavant (+2,4 % au cours des sept premiers mois de l’année en glissement annuel contre +11,9 % en 2022). Ce ralentissement est accentué par le retrait du marché des emprunteurs aisés. Cependant, il convient de noter que les taux d’apport des ménages ont considérablement augmenté depuis 2019.

« Aujourd’hui, l’apport minimum nécessaire dépend de la région où vous vous trouvez. C’est en Bretagne qu’il est le plus bas, avec 10 % en moyenne du coût total de l’emprunt. Mais dans certaines régions, les banques exigent un apport personnel de plus 20 %. » Laura Martino, directrice des partenariats bancaires de Capi

L’été 2023, le bon moment pour lancer son projet immobilier ?

L’annonce de la baisse des taux de crédit chez nos voisins d’outre-Manche aurait de quoi nous réjouir. Ils commencent, en effet, à baisser au Royaume-Uni. Or, selon les chiffres et les prévisions, il faudra attendre 2024 pour assister à la stabilisation, voire à la baisse, des taux de crédits en France.

« La hausse des taux devrait persister encore dans les prochains mois et au moins jusqu’à la fin de l’année. L’inflation commence certes à ralentir, mais pas encore suffisamment. » Caroline Arnould, directrice générale de Cafpi

Pour autant, dans ces circonstances, certains ménages pourraient anticiper ce changement en actant leur projet d’achat. En effet, si les taux venaient à baisser, ils pourraient bénéficier de cette situation en renégociant leur taux de crédit à la baisse, ce qui serait particulièrement avantageux pour eux.

« Mieux vaut un crédit plus cher que pas de crédit du tout », cet argument a été repris de nombreuses fois depuis le début de la crise immobilière. En effet, avec un taux qui devrait prochainement atteindre les 5 %, le bon moment pour lancer son projet immobilier est définitivement aujourd’hui.

« Si une réelle modération est observée dans les prochains mois, alors il est possible d’imaginer que les taux se stabilisent autour de 4 %. En revanche, il nous faut définitivement oublier les taux autour de 1 %, qui représentaient une anomalie de l’histoire » Olivier Lendrevie, ex-président de Cafpi

Avec un taux d’usure à 5,33 % pour les prêts de 20 ans, un OAT à 10 ans compris entre 4 % et 4,25 % et un taux moyen de prêt immobilier sur 20 ans à 3,85 %, les banques devraient tout doucement recommencer à prêter.