Crédit immobilier : les taux pourraient atteindre 5 % en 2024

Des taux toujours en hausse en juin 2023

Selon Meilleurtaux, les taux d’intérêt d’emprunt des crédits immobiliers poursuivent leur ascension avec des hausses comprises entre + 0,10 % et + 0,17 % entre mai 2023 et juin 2023. En ce début d’été, les taux s’établissent désormais à 3,37 % sur 15 ans, 3,40 % sur 20 ans et 3,65 % sur 25 ans en moyenne. Ce contexte haussier, le durcissement des conditions d’octroi et la période estivale semblent avoir sonné le coup d’arrêt de la production de crédits immobiliers. Le courtier estime en effet que « les banques ne prêtent plus ou presque plus ». Et d’ajouter que ces observations sont à prendre avec une grande mesure. Selon le courtier, de nombreuses banques ne produisent même plus de barème de taux et réservent leurs prêts aux meilleurs dossiers. Un moyen de rendre le crédit immobilier un peu plus rentable en rehaussant quelque peu leurs marges.

• Retrouvez les meilleurs taux immobiliers du mois

Inflation, taux directeurs : des indicateurs toujours à la hausse

Selon Eurostat, l’inflation qui atteignait 5,8 % en mai 2022 s’élève désormais à 6 %. Dans ce contexte, la BCE a décidé de relever ses principaux taux directeurs pour la huitième fois consécutive soit désormais 3,50 % pour le taux de dépôt et 4 % pour le taux de refinancement. Des niveaux identiques à ceux de novembre 2008. Une nouvelle hausse est d’ores et déjà prévue en juillet.

En conséquence de quoi, les taux d’intérêt d’emprunt fixés par les banques devraient se généraliser autour de 4 % à la rentrée. Pour l’heure en effet, de nombreux projets sont à l’arrêt, période estivale oblige. Selon le courtier Cafpi, cette nouvelle hausse priverait d’environ 62 000 euros la capacité d’emprunt d’un ménage gagnant 4 000 euros nets par mois, en comparaison avec le mois de janvier 2022. D’une manière générale, les emprunteurs français ont vu leur pouvoir d’achat immobilier chuter de 25 % en un an.

Davantage d’alternatives pour les emprunteurs à la rentrée ?

Selon les courtiers Cafpi et Meilleurtaux, la hausse des taux qui se poursuit laisse peu de possibilités aux porteurs de projets immobiliers : revoir les conditions de leur projet quitte à acheter plus petit ou plus loin de leur zone de prédilection, ou tout simplement le reporter à plus tard. Reste que cela va donner un second souffle aux banques qui vont ainsi pouvoir répercuter leur marge et retrouver une certaine rentabilité dans le crédit immobilier. Société générale qui avait adopté une politique « zéro crédit » pourrait par exemple de nouveau proposer des prêts à l’habitat à la rentrée. Pour les ménages, cela signifie une offre bancaire élargie et donc une meilleure mise en concurrence des établissements financiers. Les courtiers s’accordent à dire que le second semestre 2023 sera plus dynamique et profitable aux emprunteurs que le premier.

Pour rappel, banques et emprunteurs pourront également s’appuyer sur la mensualisation du taux d’usure, adoptée jusqu’à la fin de l’année 2023. Ce taux plafond au-delà duquel les banques n’ont pas le droit de prêter est donc réévalué au rythme de la hausse des taux nominaux, alors qu’il faisait l’objet d’une révision trimestrielle jusqu’en janvier dernier.

« Cette mensualisation temporaire du taux d’usure permettra de lisser dans le temps l’évolution des taux d’usure, afin qu’ils assurent leur fonction protectrice en correspondant à l’état à date du marché.» Ministère de l’Économie.

Gare au taux d’endettement

Attention toutefois, cette relative bonne nouvelle ne devrait pas engendrer de hausse rapide de la demande de crédits immobiliers. Les emprunteurs sont, en outre, tenus de respecter les règles du HCSF (Haut conseil de stabilité financière) qui limite à 35 % des revenus le taux d’endettement depuis deux ans.

Selon Agnès Benassy-Quéré, sous-gouverneur de la Banque de France, la demande de crédits immobiliers est en berne, non pas à cause des conditions d’octroi, mais bien en raison de la hausse des taux. L’institution bancaire veille de près au taux d’endettement des ménages en raison du poids grandissant du crédit immobilier dans le total des crédits bancaires. Tandis que celui-ci représentait 60 % de l’ensemble dans les années 90, sa part s’élève désormais à 83 %. Et Agnès Benassy-Quéré de s’appuyer sur les derniers chiffres de l’Insee qui révèlent qu’un ménage français sur trois est détenteur d’un crédit immobilier en 2019 contre 27 % pour le crédit à la consommation. 11 % des foyers fiscaux français détiennent les deux.