Comment bien négocier son prêt immobilier ?

À la signature du compromis de vente, vous disposez de 45 jours pour convaincre votre banquier de vous octroyer le meilleur prêt immobilier. Comment bien négocier selon son profil emprunteur ? Dans le guide du prêt immobilier, LPI vous livre ses conseils et astuces de négociation.

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Avoir un apport

La négociation de son prêt immobilier est une étape cruciale de l’investissement immobilier. En effet, si la méthode peut en mettre certains mal à l’aise, il est essentiel de discuter de toutes les conditions avec son banquier. À la clef, plusieurs milliers d’euros seront économisés.
L’une des manières les plus simples de bien négocier son prêt est encore d’arriver avec un apport. Une faible partie des emprunts contractés le sont sans apport.
En 2016, l’apport moyen des primo-accédants était de 53 237 euros.

Si ce chiffre est à relativiser et qu’aucun montant précis ne soit demandé par les établissements bancaires, il est la plupart du temps nécessaire de disposer de 10 % du montant de crédit en apport. Cette somme peut servir notamment à payer les différents frais annexes : notaire, agence immobilière, banque etc.

Globalement, un apport rassure l’établissement bancaire qui sera plus enclin à concéder quelques efforts…
De plus, un apport conséquent permet de réduire la durée du prêt immobilier et donc du montant total emprunté. Le taux immobilier correspondant à une durée plus courte d’emprunt sera également meilleur !

Maîtriser son taux d’endettement

Ce chiffre représente la différence entre vos revenus et vos charges et permet notamment de définir votre capacité d’emprunt. Valoriser votre faible taux d’endettement : les banques acceptent un taux d’endettement de 33 % au maximum. Si vous êtes loin de ce chiffre, votre capacité d’épargne augmente.
Ainsi un taux d’endettement de 10 à 15 % est un très bon signe pour engager un crédit immobilier.

Valoriser son profil emprunteur

Chaque dossier comporte des atouts et des faiblesses. À vous de mettre en avant ce qui vous aidera à négocier le meilleur prêt immobilier.
Souscrire à un crédit immobilier, c’est avoir l’accord d’une banque qui prête de l’argent. Mais pour cette dernière, c’est aussi l’arrivée d’un nouveau client potentiellement intéressé pour domicilier ses revenus, confier son épargne ou signer pour d’autres produits financiers. Si le profil type du jeune actif gagnant bien sa vie attire la plupart des banques, les établissements financiers ont souvent leurs particularités.
Certains sont intéressés par les gros portefeuilles auxquels ils proposent des taux très bas, d’autres s’adressent aux ménages les plus modestes avec des taux plus importants. D’autres banques seront particulièrement séduites par les emprunteurs possédant déjà un patrimoine immobilier, d’autres par ceux qui ont un salaire conséquent, etc.

  • Optimisez votre apport particulièrement s’il est important : arriver avec 20 à 30 % d’apport est une clef vers un taux plus intéressant
  • Mettez en avant votre « reste à vivre » s’il est intéressant : les établissements bancaires considèrent qu’un ménage doit disposer de 400 € + 150 € par personne à charge, pour vivre, après le paiement de ses mensualités de crédit immobilier.
  • Valoriser votre faible taux d’endettement: comme vu plus haut, la capacité d’épargne d’un ménage peut intéresser certains établissements financiers en particulier

Peaufiner son dossier

L’idée est de montrer l’état exact de votre situation, en faisant preuve de transparence, votre banque pourra constater votre gestion des comptes. Il est important que le dossier que vous présentez soit exemplaire. C’est-à-dire complet dans un premier temps mais aussi et surtout ne présentant aucune difficulté financière.
Il vaut mieux éviter de contracter un crédit à la consommation ou d’avoir des découverts, paiements non honorés ou des dépenses superflues. Il sera toujours plus sage de reporter légèrement la date de l’emprunt afin de proposer un dossier propre et engageant plutôt que de se lancer tête baissée avec un mauvais dossier et risquer un refus.

Les banques exigent systématiquement une assurance emprunteur lors de la souscription d’un crédit immobilier. Elles proposent une formule lors de la signature du prêt. Mais attention, la loi Lagarde de 2010 autorise l’emprunteur à choisir n’importe quelle assurance. Enfin, la loi Hamon de 2014 permet le changement d’assurance chaque année sur conditions. Si vous pensez souscrire à une assurance dans la banque où vous souhaitez signer un emprunt, sachez que cela peut-être une piste de négociation intéressante.

Il est essentiel de maîtriser son sujet. Avant le rendez-vous de négociation, glanez un maximum d’informations afin de maîtriser les termes couramment utilisés et les axes de négociation possibles. Faites un tour des différentes banques et de leurs propositions afin de faire jouer la concurrence.
Enfin, vous pouvez toujours vous adresser à un courtier qui négociera pour vous afin d’obtenir les meilleures conditions d’emprunt selon votre profil.

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