Crédit immobilier : le devoir de conseil du notaire concerne aussi la garantie décès

En plus des actes qu’il doit effectuer, le notaire a un devoir d’information et de conseil. Lorsqu’un crédit immobilier est encadré par un acte authentique notarié, le professionnel a par exemple pour obligation d’alerter l’emprunteur qui refuserait de souscrire une assurance-décès facultative. Récemment, la Cour de cassation a donné raison à une famille contrainte de continuer à rembourser un prêt immobilier après le décès du contractant.

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Qu’est-ce que la garantie-décès facultative ?

Acheter sa résidence principale ou investir dans l’immobilier locatif implique bien souvent de contracter un crédit immobilier. Dans ce cas, les banques conditionnent dans la plupart des cas l’obtention du prêt à la signature d’une assurance-emprunteur. Cette assurance peut être souscrite auprès de la banque elle-même dans le cadre d’un contrat groupe comme dans près de 85 % des cas, mais également auprès d’un assureur indépendant. C’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance.

L’assurance de prêt immobilier comprend plusieurs types de garanties :

  • Le décès
  • La perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)
  • L‘invalidité permanente totale ou partielle (IPT/ IPP)
  • La garantie perte d’emploi

Comme le rappelle l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement), « en fonction des garanties souscrites, l’assureur prend à sa charge le remboursement des échéances, en totalité ou en partie, ou le remboursement du capital restant dû, si un des risques assurés survient ».

Conseil et honnêteté : les devoirs absolus du notaire

En tant qu’Officier public d’Etat, le notaire a plusieurs obligations parmi lesquelles :

  • Le devoir d’honnêteté et de rigueur
  • Le secret professionnel
  • Le devoir de conseil
  • Le devoir de neutralité et d’impartialité

assurance-décès-immobilier-conseils-notaireEn d’autres termes, le client qui choisit un notaire doit pouvoir compter sur ses explications et ses recommandations. Une relation de confiance doit s’instaurer entre les deux parties. C’est justement ce manque de fiabilité qu’a dénoncé une famille d’Agen sommée de continuer à rembourser les mensualités du crédit immobilier contracté par leur père, gérant de SCI, quelques années plus tôt, après le décès de ce dernier.

Le notaire doit alerter sur les risques

L’emprunt avait été authentifié par un acte notarié, mais le père de famille n’avait pas opté pour la garantie décès. Jugeant que le notaire n’avait pas suffisamment informé son client des risques encourus par l’absence de garantie décès, la famille a assigné le professionnel en responsabilité et indemnisation.

Dans un premier temps, la demande a été rejetée en appel en 2018. Les juges arguant que c’est aux héritiers de prouver les manquements du notaire. Mais lors du pourvoi en cassation en début d’année, les juges et la famille ont cette fois insisté sur la nécessité d’informer sur les droits, mais également de conseiller sur les conséquences de la non-souscription à la garantie décès. Et de préciser que la preuve que l’information a été donnée incombe au professionnel lui-même et non au demandeur.

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