Le Prêt Social Location Accession (PSLA)

Les prêts immobiliers lambda ne sont pas adaptés à toutes les bourses. Il est souvent nécessaire d’avoir un apport important voire une caution. Le Prêt Social Location Accession (PSLA) a pour objectif de faciliter l’accès à la propriété aux ménages les plus modestes.

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Le Prêt Social Location Accession en bref

Le Prêt Social Location Accession (ou PSLA) permet aux ménages modestes de louer leur logement puis de l’acquérir sans avoir recours à un apport personnel, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

Le principe

En pratique, le Prêt Social Location Accession ne peut pas être souscrit directement par un particulier. Le PSLA est en effet exclusivement distribué aux professionnels souhaitant financer l’acquisition ou la construction de logements neufs.

Qu’ils soient promoteurs immobiliers ou organismes HLM, les professionnels souhaitant mettre en place cette solution de financement doivent :

  • obtenir un agrément préfectoral
  • faire signer un contrat de location accession aux occupants des logements concernés

Les professionnels ayant obtenu un PSLA pourront, après une période de location plus ou moins longue, transférer le prêt aux occupants qui deviendront dès lors propriétaires de leur logement sans avoir à faire face aux difficultés liées à la souscription à un crédit immobilier classique (constituer un apport personnel par exemple).

Dans les faits, le professionnel souscrit à un PSLA pour financer la construction d’un logement neuf ou pour acheter un logement neuf déjà bâti (logement HLM ou autre) qu’il proposera ensuite à la location.

Le locataire s’acquittera dans un premier temps d’un loyer complété par une redevance destinée à rembourser une partie du crédit. Après cette phase locative, le capital du Prêt Social Location Accession restant à rembourser pourra éventuellement être transféré au ménage qui devra alors s’acquitter, non plus d’un loyer, mais des mensualités de l’emprunt.

A qui s’adresse le Prêt Social Location Accession ?

Si les professionnels de l’immobilier sont les premiers bénéficiaires d’un PSLA, certains critères d’éligibilité doivent toutefois être respectés en ce qui concerne les futurs occupants du logement :

  • le logement devra être occupé au titre de résidence principale
  • les locataires devront présenter un niveau de ressources répondant aux plafonds en vigueur pour le Prêt à Taux Zéro (attention, les plafonds retenus dans le cadre du PSLA correspondent à ceux de l’ancien PTZ).

Tableau des plafonds de ressources (en €)

Personnes composant le foyer Zone A Zone B1, B2, C
1 31 388 23 779
2 43 942 31 727
3 50 220 36 699
4 57 125 40 666
5 et plus 65 161 44 621

Spécificités du Prêt Social Location Accession

Le PSLA se distingue d’un prêt amortissable classique par l’application de deux phases bien distinctes : une phase locative durant laquelle le ménage aura à s’acquitter d’un loyer et une phase d’acquisition où il aura à rembourser ce qui reste de l’emprunt.

La période de location

Durant cette première phase, le prêt est détenu par le professionnel (promoteur ou organisme HLM). L’occupant du logement aura à s’acquitter auprès de lui d’une redevance composée :

  • du loyer plafonné couvrant la jouissance du bien
  • de la fraction acquisitive : il s’agit d’une somme prédéfinie, déterminée en fonction des ressources du locataire, permettant au professionnel d’opérer le remboursement d’une première portion du Prêt Social Location Accession.

Plafonds de loyers des logements soumis au PLSA

Zone Géographique Prix maximum (en €/m²)
Zone A bis 13,19
Zone A 10,14
Zone B1 8,73
Zone B2 8,38
Zone C 7,78

La période d’acquisition

Signé entre le professionnel et le locataire, le contrat de location-accession fixe une date butoir pour opérer « la levée d’option ». C’est en effet à cette date que le Prêt Social Location Accession pourra être transféré du professionnel au ménage souhaitant devenir propriétaire du logement.

Le refus de prêt PSLA

La levée d’option peut ne pas avoir lieu dans les cas suivants :

  • la banque peut s’opposer à ce transfert si les revenus du ménage ne lui permettent pas de faire face au remboursement du crédit
  • le locataire-accédant lui-même peut refuser ce transfert pour se tourner vers une solution de financement qu’il jugerait plus avantageuse

Le transfert de propriété du prêt

Dans l’hypothèse où le locataire accepterait le transfert du PSLA, il en deviendrait automatiquement le détenteur légal et aurait donc à s’acquitter du remboursement du capital restant dû, soit la somme initialement prêtée au professionnel, moins les versements de la fraction acquisitive déjà effectués par le ménage.

Plafonnement des mensualités du prêt

Pour permettre aux revenus les plus modestes d’accéder ainsi à la propriété, le montant des mensualités que le nouveau détenteur du PSLA aura à verser ne pourra excéder le montant de la redevance payée lors de la phase de location (loyer + fraction acquisitive du mois précédant la levée d’option).

Cumuler PLSA et prêts aidés

Au moment de la levée d’option (date à laquelle la période d’acquisition peut débuter), le locataire-accédant peut, s’il le désire, avoir recours à d’autres formes de prêts immobiliers (prêt à taux zéro, prêt Action Logement, etc.).

Encadrement du prix des logements

Le prix d’un logement dont l’achat ou la construction a été financé grâce à un Prêt Social Location Accession fait également l’objet d’un plafonnement.

Zone Géographique Prix maximum (en €/m²)
Zone A bis 4 515
Zone A 3 422
Zone B1 2 741
Zone B2 2 392
Zone C 2 093

Avantages fiscaux du Prêt Social Location Accession

Fiscalement, l’octroi d’un Prêt Social Location Accession peut se révéler particulièrement intéressant, tant pour le professionnel que pour le ménage occupant le logement.

Avantages pour le professionnel de l’immobilier

  • application d’une TVA réduite à 5,5 % lors de la construction ou l’acquisition du logement
  • exonération de la taxe foncière sur une période de 15 ans

Avantages pour le particulier

Si la levée d’option intervient dans un délai de 5 ans suivant l’achèvement du bien immobilier, le locataire-accédant se verra appliquer une exonération de la TVA normalement appliquée à la vente d’un logement. Il n’aura pas non plus à s’acquitter des droits d’enregistrement.

Si la levée d’option intervient dans un délai de 15 ans suivant l’achèvement du bien immobilier, le locataire-accédant pourra à son tour profiter de l’exonération de taxe foncière dont bénéficiait jusque-là le professionnel. Exemple : le locataire d’un logement levant son option d’achat au bout de 10 ans n’aura donc pas à payer de taxe foncière durant les 5 années suivantes.

*Durant la phase de location, le locataire-accédant peut bénéficier des APL s’il répond aux critères d’éligibilité.

Les garanties associées au Prêt Social Location Accession

La garantie de rachat

A partir de la levée d’option qui doit normalement lui transférer la détention légal du PSLA, le locataire-accédant dispose d’une période de 15 ans au cours de laquelle il pourra faire jouer la garantie de rachat.

Dans l’éventualité où certains faits bien précis pourraient remettre en cause le choix du particulier à devenir propriétaire de son logement, cette garantie obligera le professionnel ayant initialement souscrit au PSLA à racheter le logement. Ces derniers pourront être de nature diverse :

  • rupture d’un PACS
  • divorce
  • décès de l’emprunteur ou du co-emprunteur
  • décès d’un membre du foyer (il ne pourra s’agir que d’un descendant direct)
  • invalidité
  • emprunteur au chômage depuis plus d’un an (une attestation Pôle Emploi sera alors exigée)
  • mutation professionnelle (le nouveau lieu de travail devant alors être situé à plus de 70 km du logement)

L’emprunteur devra avertir le professionnel vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai d’un an maximum après la survenue des faits.

La garantie relogement

Entrant en jeu à l’initiative du professionnel (promoteur, organisme HLM), cette garantie ne pourra s’appliquer que dans un délai de 6 mois après la levée d’option ou si le locataire-accédant refuse celle-ci. Le professionnel devra présenter au particulier 3 nouveaux logements répondant à la fois à ses besoins mais également à son niveau de ressources. Le locataire-accédant est alors libre d’accepter ou non ces offres.

S’il accepte (dans un délai d’un mois), il devra s’acquitter d’une indemnité dont le montant ne pourra excéder la somme qu’il versait jusque-là pour couvrir l’occupation de son logement (c’est-à-dire son loyer moins la part correspondant au remboursement du PSLA).

S’il refuse, il perd son titre d’occupation sur le logement.

Le PSLA est un prêt à utiliser avec précaution. La période de location ne comporte pas de risque particulier, le locataire bénéficiant d’un loyer plafonné et d’une déduction future de la fraction acquisitive. A l’inverse la levée d’option peut se révéler délicate.

Avant de demander la levée d’option, faites vos calculs. Ayant réalisé son montage financier il y a plusieurs années, il est possible que le professionnel ait emprunté à un taux bien supérieur que les taux actuellement disponibles. Etudiez donc le recours aux autres prêts aidés, complétés, si besoin, par un crédit classique, vous pourriez faire de substantielles économies.