Obligation d’évaluation des biens : la BCE fait pression sur les banques françaises

Qu’est-ce que l’obligation d’évaluation des biens immobiliers ?

L’obligation d’évaluation des biens immobiliers est une directive de la BCE visant à s’assurer que les banques européennes tiennent compte de la valeur des biens qu’elles financent par l’emprunt. Ainsi, lorsqu’elles octroient des prêts immobiliers, les banques doivent demander à un expert de procéder à une évaluation du bien concerné. Cela garantit notamment que son prix est conforme au marché et permet donc de sécuriser le prêt accordé.

Ces directives de la BCE visent donc à renforcer la sécurité financière et à limiter ainsi les risques d’une crise immobilière et bancaire similaire à celle de 2008. Depuis l’ordonnance du 1er juillet 2016, les organismes bancaires de l’Union européenne doivent notamment respecter cette règle d’évaluation des biens financés, en mandatant des experts qualifiés pour les évaluations de biens immobiliers dont les prêts dépassent 75 000 € et non-garantis par une hypothèque.

La BCE souhaite mettre en place une double vérification des risques

La BCE envisagerait d’aller plus loin avec une double vérification des risques pour les prêts immobiliers. Cette mesure, prévue dans le cadre du troisième règlement européen sur les fonds propres (CRR III), a été approuvée par le Conseil et le Parlement européen et a pour objectif principal d’appliquer uniformément les règles d’emprunt bancaire sur le marché européen. La double vérification des risques impliquerait l’évaluation initiale par un expert immobilier, mais également une réévaluation périodique pour garantir que la valeur du bien reste conforme aux attentes du marché. Cette double vérification soulève des préoccupations parmi les banques françaises, portant sur l’augmentation des coûts associés qu’elle engendrait.

40 % des crédits immobiliers octroyés sans évaluation du bien

Selon un rapport récent de la BCE, 40 % des prêts immobiliers accordés en Europe ne respectent pas cette obligation d’évaluation des biens financés. Ce chiffre alarmant met en lumière une pratique répandue, notamment en France, où l’évaluation systématique des biens est l’exception plutôt que la règle. La BCE a donc fait part de ses préoccupations, en visant particulièrement la France.

En effet, en France, un prêt immobilier est traditionnellement accordé en fonction de la solvabilité de l’emprunteur, avec une moindre importance accordée à la valeur du bien immobilier. Cette approche a permis aux banques de se concentrer sur la capacité de remboursement des emprunteurs, minimisant ainsi les risques liés à la volatilité du marché immobilier. Cette pratique contraste avec les attentes de la BCE, qui considère l’évaluation du bien comme un élément essentiel pour la sécurité des prêts.

L’absence d’évaluation adéquate des biens immobiliers peut entraîner plusieurs risques, notamment la surévaluation des biens, ce qui pourrait nuire aux banques en cas de défaut de paiement. En période de crise économique, comme celle de 2008, la dévalorisation rapide des actifs immobiliers peut amplifier les problèmes financiers des banques, les conduisant à des pertes importantes.

Pourquoi l’obligation d’évaluation pose problème aux banques françaises ?

En plus d’aller à l’encontre de la tradition du prêt immobilier basé principalement sur la solvabilité de l’emprunteur, le processus d’évaluation des biens par des experts externes ou internes représente un coût supplémentaire pour les banques françaises. La nécessité de mandater des experts qualifiés pour évaluer chaque bien financé peut ralentir le processus d’octroi de prêt et augmenter les coûts, ce qui sera répercuté sur les emprunteurs, rendant le crédit immobilier encore moins accessible pour les ménages. Dans un contexte où le marché immobilier est déjà sous pression, ces coûts additionnels pourraient réduire encore plus l’accès au crédit.

De plus, la France ne dispose pas d’un cadre strictement réglementé pour les experts immobiliers, contrairement à d’autres pays européens. Le titre d’expert immobilier n’étant pas protégé en France, il existe des préoccupations quant à la qualité et à la fiabilité des évaluations. Les banques craignent que l’absence de normes claires et de qualifications rigoureuses pour les experts puisse entraîner des évaluations inexactes.

Les banques françaises contestent les dires de la BCE

Les banques françaises, représentées par la Fédération bancaire française (FBF), ont exprimé de vives critiques envers les directives de la BCE. Elles estiment que ces mesures généralisent les pratiques des prêts immobiliers sans prendre en compte les spécificités nationales. En France, le marché du crédit immobilier est encadré par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), qui impose des règles strictes pour prévenir le surendettement des ménages. La FBF souligne entre autres que les critères d’octroi de prêts en France sont parmi les plus protecteurs en Europe. Par exemple, le taux d’effort en France ne doit pas dépasser 35 %. De plus, la durée des prêts immobiliers est généralement limitée à 25 ans, sauf en cas de travaux nécessitant un financement supplémentaire, qui ne peut pas excéder 10 % du total du prêt. Ces mesures visent à garantir la solvabilité des emprunteurs et à prévenir les risques de surendettement, ce qui est conforme aux objectifs de la BCE.

Les banques françaises proposent un compromis : faire appel aux services des notaires, déjà impliqués dans les transactions immobilières et assermentés. Cette solution pourrait offrir une alternative fiable et moins coûteuse à l’exigence de mandater des experts indépendants. Toutefois, cette proposition soulève également des questions quant à la disponibilité et à la compétence des notaires pour effectuer des évaluations précises et impartiales.